Организация и порядок управления жилищным кооперативом. Управляющий в ЖСК, председатель и другие органы руководства — что это такое? Их полномочия и способы ведения дел. Протокол о создании жилищного кооператива

Для получения недвижимости российские граждане нередко объединяются в группы, так как в коллективном формате отстаивать интересы и добиваться намеченных целей намного проще. Если подразумевается еще и участие будущих жильцов в строительстве дома, то создается жилищно-строительный кооператив. В статье мы описали отличия ЖК от ЖСК, что необходимо прописать в уставе и особенности управления жилищным кооперативом.

Что такое ЖСК

Жилищно-строительным кооперативом считается объединение граждан и организаций которые хотят приобрести жилую недвижимость и участвуют в ее возведении путем вложения своих средств. Помимо строительства у ЖСК есть и еще одна задача – дальнейшее руководство домом. Основой для создания такого кооператива является слияние паевых взносов его участников (в виде денег, имущества и так далее).

Первые жилищно-строительные кооперативы в нашей стране появились в 1920-х годах, просуществовали около 15 лет и были запрещены по идеологическим причинам. Из-за существенного увеличения численности населения в конце 1950-х годов правительство возродило эти объединения. В 1980-е годы около 8 процентов МКД в стране строилось именно кооперативами.

В современных условиях создание ЖСК зачастую становится вынужденной мерой в условиях, когда застройщик не справляется с взятыми на себя обязательствами. Будущие владельцы помещений в таких ситуациях зачастую получают все права на объект незавершенного строительства и своими силами достраивают дома. Однако ЖСК создаются не только из-за того, что занимавшаяся строительством организация не справилась со своими задачами.

Появляются кооперативы и в тех случаях, когда будущие владельцы помещений считают, что могут сами возвести МКД, без привлечения специализированной организации, которой нужно платить дополнительные средства.

Отличия ЖСК от ЖК

Основное отличие ЖК от ЖСК заключается в том, что первый не занимается строительством дома. Участники жилищных кооперативов приобретают уже готовое жилье, и в дальнейшем вкладывают деньги в его обслуживание, ремонт и восстановление. Члены ЖСК тоже финансируют все необходимые процедуры по поддержанию МКД в нормальном состоянии, но начинают они именно с его постройки.

Строительный жилищный кооператив создается еще до того, как дом возведен и сдан в эксплуатацию. Его члены вкладывают в постройку МКД свои средства, в качестве которых могут выступать не только деньги, но и оборудование, стройматериалы или имущественные права.

Правовая основа и порядок создания

Правила работы ЖСК сегодня прописываются в жилищном законодательстве. Определение понятия «жилищно-строительный кооператив» приведено в статье 110 ЖК РФ. Вопросы о том, как ЖСК создается, функционирует и работает со своими членами, рассматриваются в следующих документах:

• раздел 5 ЖК РФ;
• Гражданский кодекс;
• составляемый с учетом требований двух приведенных выше кодексов устав жилищного кооператива.

Законодательство говорит о том, что ЖСК можно создать при наличии 5 и более участников. В то же время ограничивается максимальное число членов – их не может быть больше, чем квартир (плюс нежилых помещений) в возводящемся доме.

Решение о создании ЖСК принимается на общем собрании, оно закрепляется в составленном по его итогам протоколе. На этом мероприятии собираются все, кто хочет сформировать объединение для возведения дома. Помимо прочего, на собрании утверждается устав ЖСК.

Созданный волеизъявлением будущих владельцев помещений кооператив проходит процедуру государственной регистрации, и становится юридическим лицом. Сформировавшие его граждане и организации далее рассматриваются как члены ЖСК.

Устав жилищного кооператива

Правила составления устава ЖСК определяются в статье 113 ЖК РФ. В том числе, в нем должна содержаться следующая информация:

• название объединения;
• его расположение;
• цель деятельности;
• правила вхождения в состав и выхода из него;
• величина взносов, которые делаются при вступлении и в общий паевой фонд;
• управляющие органы и принципы их работы;
• как принимаются решения;
• как реорганизовать, как ликвидировать объединение и так далее.

Указанные в ЖК РФ пункты обязательно нужно прописать в уставе, но ими этот документ не ограничивается. По желанию участников его можно дополнить и другими положениями. Единственное условие здесь – отсутствие противоречий с действующим законодательством.

Особенности управления

Статья 115 ЖК РФ определяет, какие органы управления используются в жилищно-строительных кооперативах:

• общее собрание участников ЖСК;
• при явке на собрание более 50 членов – конференция, если ее существование прописывается в уставе;
• правление и председатель жилищного кооператива.

Ключевые вопросы в управлении ЖСК решаются на общих собраниях, там же выбирается правление и органы контроля. Обязанности правления прописываются в уставе и различных внутренних документах кооперативного объединения.

Из состава правления выбирается председатель ЖСК, на которого возлагаются следующие обязанности:

• обеспечение выполнения решений, принятых управляющими органами кооператива;
• защита интересов объединения, заключение сделок с возможностью принимать решения от имени ЖСК без оформления доверенности;
• прочие полномочия, не относящиеся к правлению и общему собранию членов кооператива.

Создается в ЖСК также ревизионная комиссия, которая контролирует его хозяйственную деятельность и финансовые операции. Она собирается не более чем на три года в составе, определенном уставом. Лица, включенные в ревизионную комиссию, не допускаются к руководству кооперативом и вхождению в иные управляющие органы.

Комиссия выполняет следующую работу:

• каждый год проводит ревизионные проверки деятельности ЖСК – контролирует проведение работ, отслеживает финансовые потоки, изучает документы;
• готовит заключения о бюджете, ежегодном отчете, взносах участников и целевом расходовании денег;
• отчитывается перед общим собранием о собственной деятельности.

Раскрытие информации в ЖСК. ГИС ЖКХ

Правительственное постановление № 331 от 27 марта 2018 года о правилах раскрытия информации распространяется, в том числе, и на жилищно-строительные кооперативы. Если ЖСК управляет домом, то он должен разместить на досках объявлений:

• название объединения;
• режим работы;
• ссылку на сайт ГИС ЖКХ.

При изменении реквизитов стендовая информация меняется в течение 3 дней.

ЖСК также обязуются размещать сведения в ГИС ЖКХ по общим правилам, определенным в ФЗ-209 от 21 июля 2014 года. Перечень раскрываемой информации приведем ниже.

Членство в ЖСК

Порядок вступления в ЖСК по закону предполагает подачу заявления правлению. Рассматривается оно в течение одного месяца. Решение о приеме новых членов должно пройти через общее собрание, в ходе которого оно попадает в протокол.

Членом кооператива гражданин или юридическое лицо становится после того, как уплатит вступительный взнос. Иногда участникам требуется подтверждение членства в ЖСК. Для этого им на основании заявления выдаются соответствующие справки (выписки).

Членство в кооперативе не означает автоматического получения права собственности на недвижимое имущество. При создании ЖСК формируется его паевой фонд, в котором накапливаются необходимые для ведения строительства средства. Пока взнос в этот фонд полностью не погашен, собственником член кооператива не станет. Однако это только начало, потому что потом дольщику потребуется зарегистрировать свои права на квартиру.

В ЖСК могут входить только жильцы данного дома, у которых нет задолженностей по членским взносам. Вносить средства нужно лишь после того, как на общем собрании будет одобрена кандидатура нового участника.

Членство в ЖСК предполагает появление ряда прав и обязанностей. Члены товарищества наделяются следующими правами:

• голосовать на собраниях;
• избираться в правление;
• владеть и распоряжаться своим паем;
• получать доход от ведущейся кооперативом предпринимательской деятельности, если это не противоречит учредительным документам ЖСК и российскому законодательству;
• получать квартиры соответственно внесенным средствам.

Участникам ЖСК нужно помнить и о своих обязанностях:

• соблюдать устав и исполнять принятые на собрании решения;
• делать взнос в паевой фонд. При игнорировании этого обязательства член кооператива вместе с семьей должен покинуть занимаемую квартиру в течение 2 месяцев;
• покрывать расходы ЖСК после утверждения годового баланса. Если этого не сделать, то кредиторы могут по закону потребовать ликвидации объединения;
• нести субсидиарную ответственность по обязательствам ЖСК в пределах сделанных взносов.

Общее собрание членов ЖСК

Высшим управляющим органом считается общее собрание. Его созыв происходит по правилам, указанным в уставе, в нем же прописывается компетенция. Для легитимности принятых решений их должны одобрить более 50% присутствующих на собрании. При этом собрание в принципе может принимать какие-то решения, если на него пришло не менее половины от всех членов кооператива. При соблюдении всех этих условий принятые и внесенные в протокол решения считаются обязательными для каждого из участников объединения.

Управлять многоквартирным домом может жилищный или иной специализированный потребительский кооператив.

Можно выделить следующие виды жилищных и иных специализированных потребительских кооперативов:

жилищный кооператив (п. 1 ст. 110 ЖК РФ);

жилищно-строительный кооператив (п. 1 ст. 110 ЖК РФ);

потребительский кооператив, созданный в порядке, установленном действующим законодательством (ст. 116 ГК РФ), в целях управления многоквартирным домом.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом (далее – жилищный кооператив) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (п. 1 ст. 110 ЖК РФ).

Жилищный кооператив создается для приобретения за счет средств членов кооператива готового жилья, реконструкции и последующего содержания (управления) многоквартирного дома (п. 2 ст. 110 ЖК РФ). Тогда как жилищно-строительный кооператив создается с целью строительства за счет средств членов кооператива нового жилья, реконструкции и последующего содержания (управления) многоквартирного дома (п. 3 ст. 110 ЖК РФ).

Деятельность жилищных кооперативов регулируется разделом V Жилищного кодекса.

Поскольку первичной целью создания жилищных кооперативов является удовлетворение потребности членов кооператива в жилье, то и создаваться такие кооперативы должны до приобретения жилья в интересах членов кооператива. И уже затем проводится прием в члены кооператива иных лиц, пожелавших вступить в него (ст. 111 ЖК РФ).

Жилищный кооператив создается по решению его учредителей, принимаемом на общем собрании этих учредителей (п. 2 ст. 112 ЖК РФ). Число членов кооператива должно быть не менее пяти и не должно превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме (п. 1 ст. 112 ЖК РФ). Указанная норма Жилищного кодекса страдает характерным для Кодекса недостатком – в ней не учтено наличие в многоквартирных домах нежилых помещений. Поэтому число членов жилищного кооператива не должно превышать количества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, которые находятся или будут после полной выплаты паевого взноса находиться в частной собственности членов кооператива.

Учредителями, так же как и впоследствии членами кооператива, могут быть физические лица, достигшие шестнадцати лет (п. 1 ст. 111 ЖК РФ).

В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.

Согласно п. 4 ст. 112 ЖК РФ решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители). Следовательно, решение об организации жилищного кооператива должно быть принято стольким числом членов, которое минимально и максимально допустимо, как следует из п. 1 ст. 112 ЖК РФ. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива (п. 5 ст. 112 ЖК РФ). Лица, голосовавшие против организации жилищного кооператива, не становятся членами кооператива, но могут быть в него приняты позже в обычном порядке (ст. 121 ЖК РФ). Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом (п. 6 ст. 112 ЖК РФ).

Согласно ст. 114 ЖК РФ, государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее – Федеральный закон от 8 августа № 129-ФЗ).

Согласно ст. 115 ЖК РФ органами управления жилищного кооператива являются:

общее собрание членов жилищного кооператива;

конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и наличие такого органа управления предусмотрено уставом жилищного кооператива;

правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Общее собрание жилищного кооператива и в установленных случаях конференция – высшие органы управления кооперативом (ст. 116 ЖК РФ), решения которых, принятые в установленном порядке, являются обязательными для всех членов кооператива (п. 2 ст. 117 ЖК РФ). Компетенция общего собрания (конференции) членов жилищного кооператива определяется уставом кооператива в соответствии с Жилищным кодексом (п. 2 ст. 116 ЖК РФ). Жилищный кодекс не дает рекомендаций по определению вопросов, которые могут или должны быть отнесены к компетенции общего собрания. Такой подход нельзя признать правильным, т. к. это может затруднить утверждение собранием устава и привести к конфликту между учредителями при решении вопроса о компетенции общего собрания. Однозначно можно сказать, что в соответствии с нормами Жилищного кодекса к компетенции общего собрания членов жилищного кооператива должно быть отнесено решение следующих вопросов:

внесение изменений и/или дополнений в устав кооператива (т. к. именно к компетенции общего собрания относится утверждение устава – п. 4 ст. 112 ЖК РФ);

избрание правления жилищного кооператива (п. 1 ст. 118 ЖК РФ);

избрание ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива (п. 1 ст. 120 ЖК РФ);

утверждение заявлений о приеме в члены жилищного кооператива (п. 2 ст. 121 ЖК РФ) и исключение из числа членов кооператива (п. 3 ст. 130 ЖК РФ);

установление условий и порядка внесения паевого взноса (т. к. условия и порядок должны быть определены уставом, который утверждается собранием, – п. 1 ст. 125 ЖК РФ);

решение вопроса о преобразовании жилищного кооператива (ст. 122 ЖК РФ);

решение вопроса о ликвидации жилищного кооператива (ст. 123 ЖК РФ и п. 2 ст. 61 ГК РФ).

Управляет текущей деятельностью жилищного кооператива согласно ст. 118 ЖК РФ правление, избираемое общим собранием членов кооператива. Правление выбирает из своего состава председателя кооператива.

Для контролирования финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива (ст. 120 ЖК РФ).

П.В. Крашенинников указывает, что в отличие от товарищества собственников жилья жилищный кооператив «выступает в качестве собственника как жилых помещений, так и объектов общего пользования» . Данное утверждение верно лишь до того момента, пока члены кооператива не выплатят весь свой пай. Согласно п. 1 ст. 129 ЖК РФ, член жилищного кооператива после полной выплаты паевого взноса приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме. Действие этой нормы относится и к нежилым помещениям в многоквартирном доме. Как только хотя бы один член жилищного кооператива полностью внесет паевой взнос, на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе начинает распространяться действие гл. 6 Жилищного кодекса «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников». Это означает, что с этого момента общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Управление общим имуществом многоквартирного дома жилищный кооператив осуществляет через свои органы. Для этого жилищный кооператив заключает:

договоры оказания услуг содержания и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности;

договоры с ресурсоснабжающими организациями по поставке ресурсов, необходимых для общего имущества многоквартирного дома (отопление и освещение мест общего пользования, водоснабжение мест общего пользования и т. п.).

Жилищный кооператив как сторона вышеуказанных договоров несет ответственность перед контрагентами за своевременную оплату выполненных работ (услуг) и поставленных ресурсов. Члены же жилищного кооператива должны, помимо паевых и вступительных взносов, делать взносы на содержание общего имущества многоквартирного дома. Если в процессе строительства многоквартирного дома такие взносы еще не слишком актуальны (дом строится за счет паевых взносов), то после ввода дома в эксплуатацию без таких взносов не обойтись. В связи с этим целесообразно включить в устав жилищного кооператива положение о выплате членами кооператива взносов на содержание общего имущества многоквартирного дома. Наличие такого положения в уставе жилищного кооператива:

будет соответствовать одной из целей, для которых создаются такие кооперативы, – управлению многоквартирным домом;

совершенно обоснованно, т. к. после полной выплаты паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива (а со временем полную выплату паевого взноса должны произвести все члены кооператива) отношения членов кооператива по содержанию общего имущества многоквартирного дома регулируются ст. 39 ЖК РФ.

После того как все члены жилищного кооператива выплатят паевые взносы и оформят свое право собственности на помещения в многоквартирном доме, сохранение кооператива в существующем виде представляется нецелесообразным. Основная цель жилищного кооператива достигнута – удовлетворена потребность членов кооператива в жилых и нежилых помещениях, а далее необходимо лишь организованно управлять многоквартирным домом. Следовательно, собственники помещений в многоквартирном доме, управляемом кооперативом, могут принять решение об изменении способа управления домом. Так как члены кооператива «приучены и привыкли» согласовывать свою волю через создание и участие в управлении юридическим лицом, законодатель логично предусмотрел для жилищных кооперативов лишь один способ реорганизации. Согласно ст. 122 ЖК РФ жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Тем более, как будет показано ниже, управление многоквартирным домом посредством создания товарищества собственников жилья более подробно регламентировано (большая часть норм имеет императивный характер), что призвано в большей степени защищать интересы собственников помещений в многоквартирном доме и будет способствовать сведению к минимуму количества конфликтов, связанных с управлением.

Вы прочитали ознакомительный фрагмент! Если книга Вас заинтересовала, вы можете купить полную версию книгу и продолжить увлекательное чтение.

Как показывают исследования социологов, около 70% россиян заинтересованы в том, чтобы приобрести новое жильё, однако для большинства из них финансовая сторона дела представляется неразрешимой проблемой. Получить ипотечную ссуду и обеспечить её погашение под силу далеко не всем. Именно по этой причине в последнее время всё большее значение приобретает жилищный кооператив как единственный путь приобретения жилья.

Что это такое

Прежде чем начать разговор о том, какие разновидности этой структуры существуют в нашей стране, дадим по возможности чёткое определение того, что несёт в себе само понятие "жилищный кооператив". Согласно существующему законодательству, это некоммерческая организация, являющаяся одной из разновидностей потребительского кооператива, целью которого является обеспечение всех его членов недвижимостью в жилых домах, возводимых на собственные средства.

Все действия этой организации осуществляются строго в рамках Жилищного кодекса России. Членами кооператива могут быт как отдельные граждане, достигшие шестнадцати лет (физические лица), так и организации (юридические лица). Организация жилищного кооператива возможна при наличии не менее пятидесяти человек, желающих в него вступить. Следует заметить, что она не связана с серьёзными процедурными сложностями.

Управление жилищным кооперативом регламентируется Жилищным кодексом РФ. Согласно этому документу, оно осуществляется: общим собранием членов кооператива, его правлением, ревизионной комиссией и рядом исполнительных органов, предусмотренных уставом каждого конкретного кооператива.

Виды жилищных кооперативов

По своей специфике кооперативы делятся на три вида: жилищные кооперативы (ЖК), жилищно-строительные (ЖСК), и жилищно-накопительные (ЖНК). Несмотря на то что каждому из них присущи свои характерные особенности, первые две разновидности обладают общими чертами, главной из которых является приобретение гражданами в свою частную собственность какого-то определённого дома. Но если пайщики жилищного кооператива претендуют на уже построенный и сданный в эксплуатацию дом, то жилищно-строительный кооператив предполагает организацию самостоятельной постройки нового здания. Такая форма имеет богатую традицию ещё с советских времён.

И, наконец, третья разновидность – жилищный накопительный кооператив. С первыми двумя он имеет как схожие черты, так и отличия. Он также создаётся для обеспечения его членов жильём, но в этом случае жильё приобретается не в каком-то конкретном, заранее намеченном доме. За счёт накоплений, составленных из паевых взносов, квартиры приобретаются в различных домах, как законченных и сданных в эксплуатацию, так и находящихся в стадии строительства.

Беспроцентный долг вместо ипотеки

Возникает естественный вопрос: "Каким образом выплачивается сумма, недостающая после внесения первоначального взноса, ведь она может быть весьма велика?" Вот в этом заключается особенность, которой обладает жилищный накопительный кооператив. Его члены получают необходимое финансирование не в виде ипотечной ссуды, а в качестве беспроцентного долга, выдаваемого на определённый срок. До этого момента собственностью вкладчика является не сама квартира, а лишь внесённый им пай, который он может по своему усмотрению продать, передать по дарственной или завещать.

Особенности выплаты долга

Добавив недостающую сумму из своего паевого фонда, кооператив приобретает квартиру, которую оформляет как свою собственность до тех пор, пока пайщик полностью не погасит всю сумму долга. До этого времени он имеет право вселиться, но жильё ему передаётся лишь в пользование, а не во владение. По заранее согласованному графику член кооператива обязан производить выплаты по предоставленному ему кооперативом займу, и как только он будет погашен, новый владелец получает право переоформить её в свою собственность.

В случае прекращения платежей до полного погашения долга, пайщик автоматически выходит из состава кооператива, который возвращает ему ранее выплаченный им пай. В этом случае он обязан освободить занимаемое им помещение в течение двух месяцев со дня прекращения своего членства. Если же по какой-либо причине кооператив ликвидируется, то срок отсчитывается со дня подписания протокола.

Установление порядка очерёдности покупки квартир

Немаловажным вопросом является и порядок приобретения кооперативом тех или иных жилых помещений для его конкретных членов. Он выносится на обсуждение общего собрания членов кооператива, или предусматривается его уставом. В любом случае определяющими факторами могут служить: объём внесённого пая, а также срок, в течение которого была внесена часть общего взноса, дающая кооперативу право на покупку или строительство жилья. Согласно существующей практике, при равных условиях приоритет имеет тот пайщик, которому осталось меньше времени до завершения уплаты паевого взноса, а если и таких членов несколько, то учитывается срок пребывания в кооперативе.

Возможные неприятности

Важно отметить, что, несмотря на популярность жилищно-накопительных кооперативов, именно они стали основой создания множества финансовых пирамид. В результате появилось большое количество обманутых дольщиков. Это говорит о том, что, принимая решение о вступлении в такой кооператив, следует тщательно изучить его документацию и убедиться в том, что на рынке недвижимости он пользуется хорошей репутацией.

Достоинства ЖК

Любой потребительский жилищный кооператив, к какому бы из перечисленных видов он ни относился, имеет как свои плюсы, так и минусы. Говоря о наиболее значимых достоинствах, следует отметить, что приобретённое с помощью кооператива жильё в конечном итоге оказывается почти вдвое дешевле, чем купленное по ипотечной ссуде.

Способствует этому, прежде всего, то, что общая касса кооператива обходится без финансов, предоставляемых кредитными организациями, устанавливающими достаточно высокие проценты. Сравнительно низкая себестоимость жилья объясняется также и тем, что оно строится или приобретается готовое, без участия посредников.

К плюсам относится и лёгкость, с которой можно вступить в жилищный кооператив. В отличие от получения ипотечной ссуды, для этого не требуется предоставления большого количества документов, в том числе и удостоверяющих платежеспособность. Как правило, речь идёт лишь о паспорте и трудовой книжке. Логика простая: недобросовестный член ЖК, потеряв всё, неизбежно отсеется.

Недостатки ЖК

Однако жилищный кооператив как самостоятельная структура имеет и определённые минусы. К ним, прежде всего, относится довольно значительная сумма вступительного взноса. Она может составлять 2-6% от общей стоимости будущей квартиры. Причём следует учесть, что она не входит в общую сумму накопления и не возвращается, если член кооператива желает из него выйти. Кроме того, практика показывает, что срок накопления обычно составляет не менее двух лет, и даже если пайщик сразу вносит всю сумму, он не может занять своё жильё.

Для большей объективности оценки достоинств и недостатков ЖНК следует учесть, что при получении ипотечной ссуды клиент банка сразу становится владельцем квартиры, с той лишь оговоркой, что до полного погашения ссуды она остаётся в залоге у банка. В случае возникновения проблем с платежами банку выгоднее отыскать пути урегулирования ситуации, чем по суду изымать у клиента его недвижимость. Совершенно иная картина в кооперативе. Тут, согласно уставу, жильё, вплоть до полного погашения его стоимости, не принадлежит пайщику, а права жилищного кооператива позволяют в случае невыплаты всей суммы лишить его собственности.

ЖНК – популярная форма покупки жилья

Из отчётов федеральной службы по финансовым рынкам видно, что в настоящее время в России действуют девяносто шесть жилищно-накопительных кооперативов. Это говорит об их популярности у потенциальных пайщиков. При соблюдении определённых правил членство в них не сопряжено с большим риском. Важно только реально оценить свою платежеспособность и правильно выбрать жилищный кооператив, так как виной разного рода неприятностей бывает их необдуманный выбор, а не сама схема функционирования этих структур.

Перед рассмотрением разновидностей действующих на территории Российской Федерации гражданских структур и их особенностей, следует чётко определить, что представляет собой жилищный кооператив. Действующее российское законодательство определяет данную организацию, как один из видов потребительских кооперативов. Создаются они для обеспечения своих участников жильем, то есть квартирами в доме, строительство которого происходит на общие личные средства.

Вся деятельность кооператива осуществляется в полном соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации. При этом вступить в организацию имеют право не только отдельные физические лица, достигшие совершеннолетия, но и юридические лица. Создать жилищный общественный кооператив можно, когда в составе участников наберётся как минимум пятьдесят человек. Кроме того, стоит заметить, что регистрация структуры не обременена какими-либо сложностями.

Управленческая деятельность организации регламентирована нормами Жилищного кодекса, в котором зафиксирован порядок правления, проведения общих собраний и работы ревизионной комиссии совместно с исполнительными органами.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Возможные виды

Жилищно-строительные кооперативы имеют своеобразную специфику, согласно которой подразделяются на такие виды, как:

• ЖК – жилищный кооператив;
• ЖСК – жилищно-строительный кооператив;
• ЖНК – жилищно-накопительный кооператив.

Каждый из этих видов имеет ряд характерных особенностей, однако ЖК и ЖСК между собой весьма схожи. Разница в том, что члены ЖК работают в отношении уже имеющегося многоквартирного дома, а участники ЖСК организовывают строительство по своей собственной инициативе. Такая практика в России закреплена уже не одним десятилетием.

Что же касается жилищных накопительных кооперативов, то их целью точно так же является обеспечение участников жилой площадью. Однако суть в том, что на примете у ЖНК нет определённого многоквартирного дома и не запланировано его строительство заранее. Благодаря накоплениям, которые образовались благодаря паевым взносам, жильё покупается в разных объектах, причем не только в тех, где строительство завершено, но и в незавершенных новостройках.

Независимо от вида организации, учредители составляют договор, который подписывают все участники. Данный договор имеет ограничение на сроки строительства жилья и его стоимость.

О достоинствах

Жилищный кооператив, независимо от того, к какому из перечисленных выше видов он относится, имеет и достоинства, и недостатки. Поэтому, прежде чем вступить в такое гражданское объединение, следует тщательно взвесить все плюсы и минусы.

В целом же, жилищные кооперативы дают гражданам возможность приобрести собственное жильё намного дешевле, чем обошлась бы точно такая же покупка в ипотеку. Это стало возможным благодаря тому, что общую кассу кооперативов не поддерживают никакие кредитные организации, то есть никаких процентов ни за что не подразумевается. Кроме того, весьма невысокая себестоимость жилплощади обусловлена тем, что её строительство или покупка осуществляется без привлечения каких-либо посредников, которым нужно было бы платить за услуги.

Ещё одним преимуществом кооператива является простота вступления в него. Здесь не нужно собирать огромный пакет документов, как, например, для получения кредита, а также нет необходимости подтверждать свою платежеспособность. Обычно для вступления предъявляется только личный паспорт и трудовая книжка.

Приобретение жилья для членов организации не происходит спонтанно. Перед принятием решения вопрос обсуждается на общем собрании.

О недостатках

Не лишён жилищный общественный кооператив и некоторых недостатков. Такое гражданское образование считается самостоятельным и ориентировано на строительство и приобретение недвижимых объектов. Это заведомо требует значимых финансовых взносов. Несмотря на то, что вся сумма не вносится сразу, вступительный платёж иногда колеблется от 2% до 6% от всей стоимости планируемой квартиры. Однако эта сумма не относится к общей сумме накоплений и при выходе из организации взнос никому не возвращается. Этим, по сути, и обусловлена простота вступления в структуру.

Как показывает практика, сроки накоплений зачастую составляют не меньше, чем два года. Это значит, что даже при единовременном внесении полной суммы стоимости жилья, невозможно будет сразу же получить полагающуюся квартиру.

Несмотря на преимущество кооперативов перед ипотекой кредит лучше в том, что гражданин сразу же может стать владельцем жилплощади, которая будет находиться в залоге у банка. Даже при возникновении финансовых трудностей вопрос с банковским учреждением можно решить, оформив отсрочку в платежах, но жилищный кооператив руководствуется совсем иными правилами. Квартира не будет принадлежать гражданину до того момента, пока вся сумма не будет выплачена. Если человек теряет финансовую возможность совершать взносы, он лишается собственности и выплаченные деньги ему не возмещаются.

Создание кооператива

Такое объединение, как жилищный кооператив, подлежит обязательной государственной регистрации. Чтобы оформить всё по закону, необходимо обратиться в налоговую службу по месту пребывания ЖК с пакетом требуемых для оформления документов.

Документы для регистрации ЖК (ЖСК, ЖНК):

• Письменное заявление с подписями участников;
• Официально оформленный протокол о создании кооператива;
• Готовый устав организации;
• Бумаги о присвоении юридического адреса;
• Квитанция о том, что государственная пошлина за регистрацию была уплачена.

Уставные документы жилищных комитетов обязательно должны отображать в себе сведения о названии организации, месте расположения, правилах вступления и выхода в структуру, системе осуществления денежных выплат, размере вступительного и паевого взноса, прочее.

Жилищный общественный кооператив будет считаться созданным и имеет право функционировать сразу же после того, как в Едином государственном реестре будет сделана соответствующая запись. Когда это произойдёт, учредители получат почтой документы с присвоением кодов и откроют расчётный счёт.

Далее, чтобы вступить в структуру, граждане подают на имя председателя соответствующее заявление, которое рассматривается в течение месяца. Решение о приёме нового члена принимается на собрании кооператива.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Жилищный кооператив (ЖК) определенные, характерные моменты :

1. В первую очередь ЖК призван объединять граждан или ЮЛ в обособленную группу . Указанные лица вступают в ЖК на свободных началах. В момент возникновения желания у лица вступить в членство и внесения с его стороны денежных средств на строительство и поддержку объектов недвижимости, должны соблюдаться все нормы законодательства.
2. Целью объединения выступает необходимость в приобретении недвижимости в основном для целей проживания.
3. Объединенная группа лиц, преследующих одинаковые цели, имеет право принимать участие в руководстве кооператива , вести контроль над его деятельностью.
4. Лица, являющиеся участниками ЖК за счет собственных средств, приобретают, улучшают, следят за содержанием недвижимого имущества, принимают участие в его строительстве и реконструкции . За защитой своих прав или желающие вступить в него, вынуждены обращаться за защитой своих прав в судебные органы.
5. ЖК существенно позволяет снизить затраты на приобретение жилья , за счет того, что оплачивается только услуги подрядных организаций. Рыночная прибыль застройщика не включается. Требуется внести только первый взнос и выкупить пай.
6. ЖК ежегодно получают поддержку от государства . Например, бесплатно предоставляются земельные площади.
7. ЖК имеет большое количество преимуществ, позволяющих приобрести собственное недвижимость на выгодных условиях и с минимальными денежными потерями. Решения о вступлении в участники кооператива проходят одобрение со стороны общего собрания, а значит, контроль над внесенными денежными суммами проводится в соответствии с законом.
8. Работа ЖК не всегда бывает идеальной и в ней могут встречаться нарушения. Нарушения в работе кооперативов бывают не только по вине их органов управления, но и по вине самих участников. Связано это с тем, что не каждый может понять все тонкости работы жилищных кооперативов. Для этого как минимум необходимо изучить все нормы жилищного и гражданского законодательства, а без специальных юридических навыков это достаточно сложно.

Кто является высшим органом управления жилищного кооператива?

Органами управления жилищного кооператива являются :

1. Органы управления жилищного кооператива, осуществляющие контроль ().
2. Общее собрание членов, входящих в состав кооператива или конференция.

К существенной компетенции при управлении домом ЖСК можно отнести :

1. Право выбора и избрания управляющих органов, а также структур, которые будут вести контроль над его работой.
2. Принятие и рассмотрение заявлений о приеме от желающих стать участниками кооператива.
3. Ведение протокола собрания.

В круг обязанностей председателя входит :

1. Гарантирование исполнение решений принятых правлением.
2. Право без доверенности представлять интересы кооператива, совершать от его имени и в его интересах различного рода сделки, соглашения.
3. Контролировать соблюдение прав и интересов членов кооператива.
4. Осуществлять иные действия в пределах своих полномочий, которыми его наделяет закон и Устав кооператива.

Кому подотчетно правление ЖСК?

Все участники органа правления проходят отбор из общего числа участников кооператива.

Решение о принятии в члены правления принимается на общем собрании . Соответственно, правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию его членов.

Учредители

Учредители ЖСК — это необходимые лица. Любое юридическое лицо должно иметь учредителей, которые и создают его. По сути, любой желающий может стать учредителем ЖК , если у него имеется на это желание и возможности.

Сам процесс организации кооператива происходит в том же порядке, что и создание любого другого вида ЮЛ :

1. Учредители, дают согласие на его создание.
2. Согласие дается на голосовании. Решение можно считать положительным, когда большинство проголосовали «за».
3. Принятое решение оформляется специальным документом, которым является протокол.
4. После чего учредители могут готовиться к регистрации организации.

По правилам, именно с момента его регистрации, они становятся полноправными учредителями и несут полную ответственность за свою деятельность.

Учредители ЖК должны правильно составить не только протокол, но и подготовить иные внутренние документы, например, это могут быть отдельные положения о работе кооператива, разработка различных приказов, уведомлений и пр. К числу главных документов относится Устав.

Унифицированной формы Устава не существует . При его создании необходимо ориентироваться на общепринятые правила, не отступать от норм закона. Положения Устава не должны нарушать или ущемлять права участников кооператива, а также иных третьих лиц.

Устав должен охватывать больше основных, существенных моментов. Это позволить упростить и организовать работу кооператива должным образом. При возникновении любой спорной ситуации, стороны будут обращаться именно к нормам Устава.

Что значит управление ЖСК?

Управление ЖК представляет собой огромный процесс, в котором задействовано определенное количество лиц, целью которых является создание и регулирование нормального функционирования в работе кооператива .

Можно выделить следующие основные моменты управления кооперативом :

1. Управление в отношении какого-либо определенного объекта. В рассматриваемом случае объектом являются жилые и нежилые помещения, входящие в состав кооперативного дома.
2. Субъектами управления выступают все участники, заинтересованные в работе кооператива.
3. Управление может осуществляться, если между участниками кооператива достигнуто соглашение и единство.
4. Эффективность в управлении. Вся деятельность должна быть направлена только на достижение поставленных целей.

Таким образом, управление жилищным кооперативом должно представлять согласованный порядок действий . Как и в любом другом деле требуется соблюдение всех правил и поставленных целей. Получение желаемых результатов невозможно без сплоченной работы участников ЖК.

Какую роль играет заседание и протокол?

Большая часть организационных вопросов возлагается на правление кооператива. Свою деятельность они организуют в промежуток времени, между общими собраниями участников.

Все существенные моменты, например, сроки деятельности, количество членом и пр., относящиеся к деятельности правления, содержатся в Уставе.

Правление имеет следующие полномочия :

1. Осуществляет деятельность по руководству за текущей деятельностью кооператива, следит за ее законностью.
2. Рассматривает заявки на прием в число участников организации.
3. Передают их на утверждение общего собрания.

Функции и полномочия правления также определены законом, соответственно, внутренние документы кооператива , предусматривающие порядок деятельности правления, не должны противоречить общепринятым нормам .

В некоторых случаях функции правления могут сильно не конкретизироваться во внутренних бумагах кооператива.

Правление не может выполнять иные полномочия, не отнесенные к его компетенции , в т.ч. исполнять работу общего собрания и пользоваться их привилегиями.

Главным и основным документом, которым оформляются принятые решения правления, является протокол :

1. Ведение протокола является обязательным условием при проведении заседания кооператива.
2. Протокол не имеет установленной формы и может вестись в произвольной письменной форме.
3. Документ должен содержать всю информацию по порядку проведения заседания, раскрывать ответы на вопросы, по поводу которых было собрание.
4. Отражает данные о порядке проведения голосования.
5. Протокол должен отражать все принятые решения в процессе заседания правления.

Образец протокола заседания правления ЖСК представлен .

Стоит отметить, что вступление в кооператив не означает, что от участников будут требоваться только вложения , необходима и отдача с их стороны.

Многие могут решить, что став участников кооператива, можно ничего не делать и вся работа будет идти мимо них. На самом деле, принимая решение о вложении собственных средств в кооперативы, следует быть особо внимательными, т.к. несмотря на то, что нормы законодательства являются императивными и подлежат исполнению для всех, регулярно происходит их нарушение.

Вступая в ряды участников жилищного кооператива, следует взвесить все «за» и «против» , а также оценить свои возможности и силы и при необходимости прибегнуть к помощи грамотных специалистов.

Более подробно о правлении ЖК и ЖСК смотрите в следующем видео: