Метод остатка для земли. Как применяется метод на практике. Доходным подход ж оценке недвижимости

Для оценки земельных участков с расположенными на них объектами бизнеса и доходной недвижимости может использоваться метод остатка (техника остатка дохода для земли). Этот метод применяется также для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, при-носящими доход.

Метод остатка широко применяется для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.

В Международных стандартах оценки данный метод называется способом остаточной стоимости. При применении способа остаточной стоимости для оценки земли в качестве элементов анализа также применяются данные о доходах и расходах. Проводится финансовый анализ чистого дохода, который можно получить от использования с целью извлечения дохода. Из чистого дохода делается вычет с учетом финансовой отдачи, требуемой улучшениями. Оставшийся доход считается остаточным, приходящимся на счет земли. Для получения показателя стоимости он капитализируется. Применение метода ограничивается доходными объектами имущества. Он наиболее часто употребляется для новых объектов имущества, для которых требуется меньшее число допущений.

При применении метода остатка необходимо соблюдать следующие условия:

• имеющиеся здания и сооружения принимаются соответствующими варианту наиболее эффективного использования земельного участка. Например, быстровозводимое сооружение из легких конструкций, находящееся в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как Л НЭП;
• стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;
• известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации единого объекта недвижимости. При этом арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

На практике возможно использование двух вариантов метода остатка. Первый вариант метода остатка предусматривает определение остатка дохода, приходящегося на земельный участок, а второй вариант предполагает расчет остатка стоимости, относимого на земельный участок.

При применении первого варианта метода остатка используется следующая последовательность расчета стоимости земельного участка:

• рассчитывается стоимость воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
• рассчитывается чистый операционный доход от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
• рассчитывается чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, за определенный период времени как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
• рассчитывается величина земельной ренты как разность чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
• рассчитывается рыночная стоимость земельного участка путем капитализации земельной ренты (или чистого операционного дохода ЧОД).

Дадим более подробную характеристику каждому из этапов.

Этап 1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.

Дадим определения основным понятиям, используемым на этом этапе.

Стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Таким образом, стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта-аналога с учетом износа.

Затраты на создание улучшений состоят из трех частей: прямых издержек, косвенных издержек и прибыли инвестора (предпринимателя).

Прямые издержки - расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Прямые издержки включают: стоимость строительного оборудования и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные издержки - расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К косвенным издержкам относятся: затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.

Прибыль инвестора - денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, организацию и реализацию строительного проекта. Прибыль может быть рассчитана:

• а) исходя из норм отдачи по альтернативным инвестициям;
• б) как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов или затратами на приобретение и модернизацию

объекта недвижимости.

При определении стоимости воспроизводства или замещения учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ включает величину физического, функционального и экономического (внешнего) износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Физический износ - уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, т.е. потери зданиями и сооружениями своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.

Функциональный износ - несоответствие характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению и дизайну.

Функциональный износ происходит под воздействием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства и проявляется в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.

Экономический износ - износ, вызываемый неблагоприятными изменениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов.

Экономический износ приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и т.п.

Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым, внешний износ, как правило, неустраним. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения:

Накопленный износ = 1 - (1 - Физический износ) х х (1 - Функциональный износ) (1 - Экономический износ).(7.5)

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Накопленный износ наиболее предпочтительно определять как разность между затратами на создание улучшений без учета износов и рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Накопленный износ также может определяться в целом исходя из срока жизни объекта.

После определения величины накопленного износа ее вычитают из суммы затрат на создание зданий и сооружений, для получения стоимости их воспроизводства или замещения на дату оценки.

Этап 2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за год на основе рыночных ставок арендной платы. Данный расчет осуществляется в три стадии.

На первой стадии оценивается потенциальный валовой доход (ПВД).

ПВД - это доход, который можно получить от недвижимости при полной загруженности площадей, предназначенных для сдачи в аренду, без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площадей, сдаваемых в аренду (это могут быть все площади - складское помещение или полезная площадь - офисное помещение), и ставки арендной платы.

ПВД рассчитывается на ежегодной основе по следующей формуле:

ПВД = А 5, (7.6)

где 5 - площадь (м 2), сдаваемая в аренду (или другая единица измерения, приносящая доход);

А - ставка арендной платы за 1 м 2 площади.

Расчет производится на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов, сложившихся на данном сегменте рынка недвижимости.

Важнейшей характеристикой договора аренды является распределение эксплуатационных расходов между арендатором и арендодателем. При этом полярными являются два типа договора аренды:

• валовая (полная) аренда, когда все расходы несет арендодатель;
• абсолютно чистая аренда, когда все расходы несет арендатор. В случае, когда расходы по эксплуатации распределены между арендатором и арендодателем, такую аренду называют чистой арендой.

Различают следующие виды арендных ставок".

• контрактные ставки, величина которых установлена договором об аренде;
• рыночные ставки, т.е. типичные для данного сегмента рынка в данном регионе.

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке сравнимых объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду.

По виду арендных платежей все арендные договора делятся на следующие большие группы:

• а) с фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);
• б) с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора используется, как правило, в условиях инфляции). Такой тип аренды выгоден для арендаторов, начинающих бизнес на новом месте. Также такой тип аренды используют для отражения ожиданий будущего увеличения стоимости собственности и т.д.

К этой же группе относятся договоры с индексируемой арендной платой, которые предусматривают периодическую корректировку арендной платы в соответствии с заранее выбранным базовым индексом, например индексом потребительских цен и т.п.;

в) с процентной ставкой от выручки арендатора (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Величина арендной платы зависит от ряда факторов (рис. 7.1).

Рис. 7.1.

На второй стадии оценивается действительный валовой доход (ДВД).

ДВД - это предполагаемый доход от недвижимости за вычетом убытков от недозагрузки площадей и потерь при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Обычно убытки и потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются поставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. Если она отсутствует, то оценщик для определения коэффициента недозагрузки анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту. Обращается внимание на существующие арендные договоры по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны).

Наконец, учитываются прочие доходы от объекта недвижимости. К прочим доходам относят доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не входящие в арендную плату. К типичным статьям прочих доходов относятся:

• а) доходы от пользования гаражом и автостоянкой;
• б) доход от игровых и торговых автоматов;
• в) доход от предоставления камер хранения и охраны;
• г) доходы от проката мебели и оборудования;
• д) доходы от обслуживания и ремонта бытовой и офисной техники;
• е) доходы от оказания экскурсионных и транспортных услуг, доход от сдачи в аренду мест отдыха и т.д.

Прочие доходы зависят от вида недвижимости, например, в гостинице к ним относятся доходы от ресторана или кафе, предприятий сферы обслуживания ит.п.:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы. (7.7)

На третьей стадии рассчитываются предполагаемые операционные расходы и расходы на замещение.

Операционные расходы - это периодические расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.

Операционные расходы принято делить:

• на условно постоянные;
• условно переменные (эксплуатационные).

К условно постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Эго налоги на землю и имущество, страховые платежи, расходы на содержание охраны, заработную плату обслуживающего персонала, если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания, плюс налоги на данную заработную плату.

К условно переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов. В то же время можно выделить типичные статьи расходов, которые характерны практически для любого объекта:

• расходы на управление;
• расходы на заключение договоров аренды;
• заработная плата обслуживающего персонала;
• расходы на вывоз мусора;
• коммунальные расходы: газ, электричество, вода, тепло, канализация;
• расходы на содержание территории и автостоянки;
• расходы на обеспечение безопасности;
• прочие расходы.

К расходам на замещение относятся расходы, которые либо имеют место раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.

Это расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся материалов (мебель, ковровые покрытия, кухонное оборудование), а также замену элементов здания, срок службы которых короче, чем срок экономической жизни здания (кровли, покрытий пола); расходы на косметический ремонт (окраска фасада зданий), сантехнический и электротехнический ремонт.

Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете денежные средства. Если не учесть резерва на замещение, го чистый операционный доход будет завышенным.

Расходы на замещение рассчитывают как ежегодные отчисления в фонд замещения, т.е. деньги на эти расходы должны резервироваться, хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают.

Анализ доходов и расходов производится на основе ретроспективных данных бухгалтерского отчета или на основе прогнозных данных.

При этом необходимо рассматривать не конкретную ситуацию, а типичные условия функционирования объекта недвижимости, т.е. провести нормализацию отчетных данных.

Типичные статьи расходов, которые не включаются в реконструированный отчет о доходах и расходах:

• начисление амортизации. Рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение инвестиций и считается частью коэффициента капитализации, а не эксплуатационными расходами;
• подоходный налог. Не относится к операционным расходам, поскольку является налогом наличный доход, который может зависеть от факторов, не связанных с оцениваемой недвижимостью (форма владения, состав прав собственности, налоговый статус владельца);
• проценты за кредит. Относятся к затратам по финансированию, а не к операционным расходам и учитываются при определении денежного потока на собственные средства инвестора (доход до налогообложения), поскольку по мере их выплат увеличивается стоимость имущественных прав инвестора.

После расчета операционных расходов и расходов на замещение определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД):

ЧОД = ДВД - Операционные расходы - ^ ^

Расходы на замещение.

Этап 3. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год, как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений.

Методы расчета коэффициента капитализаций для улучшений выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. При этом учитываются:

• а) информация о доходах и ценах сделок на основе репрезентативной выборки по сопоставимым объектам;
• б) источники и условия финансирования сделок;
• в) возможность достаточно точного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

Наиболее часто используют два метода расчета коэффициента капитализации для улучшений:

• а) метод анализа рыночных аналогов (рыночной выжимки);
• б) метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Метод анализа рыночных аналогов. Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. Определенный таким образом, он называется общим. В этом методе нет отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал.

При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности - информация по ЧОД и цена продаж относятся к категории непрозрачной информации. Анализируется информация по текущим и прошлым продажам и арендным ставкам по аналогичным объектам.

При расчете коэффициента капитализации должны соблюдаться следующие условия:

• наиболее эффективное использование сопоставимых объектов совпадает с таковым для объекта оценки;
• условия финансирования сделок продажи аналогов являются типичными;
• местоположение и отделка объекта оценки и аналогов принципиально не отличаются.

Коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина. При этом веса отражают степень похожести аналогов на объект оценки по основным ценообразующим факторам и являются результатом выбора оценщика.

Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Рассчитанный данным методом коэффициент капитализации состоит из двух частей:

• а) ставки дохода (отдачи) на капитал, являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом фактора риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
• б) нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, части активов.

Ставка дохода на капитал в практике российской оценки чаше всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в недвижимость и управлением этими инвестициями. Структура ставки дохода на капитал состоит из следующих элементов (рис. 7.2).

Существуют различные варианты расчета нормы возврата (возмещения) капитала (рис. 7.3).

Этап 4. Расчет остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.

Этап 5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.

Рис. 7.2.

Рис. 7.3.

Рассмотрим пример расчета рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.

Исходные данные.

Оценивается земельный участок площадью 0,65 га с недавно построенным зданием стоимостью 280 540 000 руб. Коэффициент капитализации здания составляет 18%. Безрисковая ставка доход ности - 5%. Чистый операционный доход (ЧОД) от объекта недвижимости равен 53 467 800 руб. Определить стоимость земельного участка.

Решение.

Рассчитаем ЧОД для улучшений:

ЧОД у = 280 540 000 руб. 0,18 = 50 497 200 руб.

Определим ЧОД для земельного участка:

ЧОД з = 53 467 800 руб. - 50 497 200 руб. = 2 970 600 руб.

Коэффициент капитализации для земли (К) возьмем равным двойной безрисковой ставке К^ = 5% 2 = 10%.

Рыночная стоимость земли (Р) тогда равна:

Р = 2 970 600 руб. / 0,1 = 20 970 600 руб.

Второй вариант расчетов метода остатка осуществляется в следующей последовательности:

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений. Рассмотрим пример расчета рыночной стоимости земельного

участка при втором варианте метода остатка.

Исходные данные.

Оценивается земельный участок площадью 0,65 га с недавно построенным зданием стоимостью 220 340 000 руб. Коэффициент капитализации единого объекта недвижимости составляет 20%. Чистый операционный доход (ЧОД) от объекта недвижимости равен 53 467 800 руб. Определить стоимость земельного участка.

Решение.

Определим рыночную стоимость единого объекта недвижимости

Р = 53 467 800 руб. / 0,20 = 267 339 000 руб.

Рассчитаем рыночную стоимость земли (Р СТ1):

Р_ = 267 339 000 руб. - 220 340 000 руб. = 46 999 000 руб.

1. Доходным подход ж оценке недвижимости

   Реферат >> Государство и право

   10 Методы оценки земли Специфика земельного участка как экономического объекта. Доходный подход . Сравнительный подход . Затратный подход I □ ЮЛ о Специфика земельного ...

2. Оценка застроенных земельных участков

   Дипломная работа >> Экономика

   Улице. 2.6 Доходный подход к оценке земельных участков Сущность и область применения доходного подхода к оценке земельных участков Сущность доходного подхода состоит в том, что стоимость земельного участка определяется...

3. Обзор зарубежной и отечественной теории и практики оценки земельных участков сельскохозяйственно

   Реферат >> Экономика

   ... методами оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения являются методы сравнительного и доходного подходов . В условиях неразвитого земельного рынка и отсутствия информации о сделках с земельными участками методы доходного подхода ...

4. Оценка бизнеса (1)

   Учебное пособие >> Экономика

   ... , участка земли с существующими улучшениями. 7.2. Методы оценки земли Экономическое содержание доходного подхода . Доходный подход к оценке земельных участков включает ме­тоды , позволяющие получить оценку стоимости...

5. Оценка стоимости земельного участка (1)

   Отчет по практике >> Экономика

   Объекта оценки методом остатка для земли: Для определения стоимости земельного участка методом остатка для... подходов находится расчетный вес данного подхода . Обоснование присвоение весов Критерии Сравнительный подход Доходный подход Затратный подход ...

Метод остатка для земли основан на принципе остаточной продуктивности земли и используется, как правило, для анализа НЭИ земельного участка.

Метод может использоваться для оценки рыночной стоимости застроенного земельного участка. Для этого необходимо, чтобы оцениваемый участок использовался наиболее эффективным образом. Суть техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.

Метод остатка для земли может использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных, сопоставимых с оцениваемым, земельных участках. При отсутствии такой информации возможно использование данных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно вычесть стоимость активов, не относящихся к недвижимости (в частности, нематериальных и движимых активов).

В целом для корректного применения метода необходимо выполнение трех условий:

• 1) стоимость улучшений известна или может быть рассчитана с достаточно высокой точностью;
• 2) известен или может быть рассчитан ЧОД, который генерирует или может генерировать собственность;
• 3) есть достоверная рыночная информация о значениях коэффициентов капитализации для земли и улучшений.

В соответствии с данным методом рыночная стоимость земельного участка оценивается по формуле

где V L - рыночная стоимость земельного участка;

1 - ЧОД, генерируемый недвижимостью в целом;

Vg - рыночная стоимость улучшений;

R l - коэффициент капитализации доходов от земли;

R B - коэффициент капитализации доходов от улучшений.

Область применения метода:

• ? оценка застроенного участка;
• ? оценка свободного участка под предлагаемое строительство (в том числе в анализе НЭИ);
• ? объекты недвижимости, подлежащие сдаче в аренду («доходные» объекты) при известных требованиях по доходности объекта и зданий.

Рыночная стоимость V B улучшений при оценке земли с использованием метода остатка равна разности восстановительной стоимости улучшений, представляющей собой сумму затрат на новое строительство и предпринимательских усилий (прибыли предпринимателя), и имеющегося совокупного износа.

Издержки на предпринимательские усилия, входя в состав восстановительной стоимости, в свою очередь, состоят из вмененных издержек, связанных с оплатой материалов и труда, и дополнительной премии за время и риск, связанные со строительством. Вмененные издержки могут быть рассчитаны как упущенная выгода от инвестиций по безрисковой ставке процента. А дополнительная премия за риск - как определенный процент от полных строительных затрат.

Ниже приведено сравнение аналогов (табл. 7.2).

В таблице 7.3 показано определение стоимости улучшений.

Если обозначить размер инвестиции в проект в t -й период через E t , то совокупность издержек на предпринимательские усилия или, другими словами, прибыль предпринимателя можно представить в следующем виде:

где г - количество периодов инвестирования,

Аг - дополнительная премия за риск инвестиций (в процентах);

Y - i + Ai - процентная ставка с учетом дополнительного риска.

В целом использование метода предполагает следующую последовательность действий:

• 1) расчет восстановительной стоимости существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений с последующим учетом совокупного износа - получение их рыночной стоимости;
• 2) расчет ЧОД от объекта недвижимости;
• 3) расчет доли ЧОД, приходящегося на строения, как произведения их рыночной стоимости на коэффициент капитализации доходов от улучшений;

Сравнительная таблица аналогов

Таблица 7.2

Характеристики	Объект оценки
Местоположение
Состояние	Хорошее, ремонта не требуется	Удовлетворительное, необходим косметический	Хорошее, ремонт не требуется	Хорошее, ремонта не требуется	Удовлетворительное, необходим косметический	Хорошее, ремонт не требуется	Хорошее, ремонта не требуется
Общая площадь улучшений, м 2
Общая площадь земельною участка, м 2
Цена предложения,
Скидка в цене при сделке, %
Цена сделки, дол.

Определение стоимости улучшений

Таблица 7.3

Наименование

ВС 1 м 3 69

текущий / 91

(05 х 06 х 07 х х 0803 х 04 х х 09), руб.

PC, руб. (10х(01 -

• * Основание: сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (далее - УПВС).
• ** Основание: технические паспорта БТИ.
• *** Основание: постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94.
• 4* Основание: письмо Госстроя СССР от б сентября 1990 г. № 14-Д.
• 5* Основание: бюллетень регионального центра по ценообразованию в строительстве (далее - РЦЦС).

Примечания. ВС j M 3 59 - восстановительная стоимость на 1 м3 1969 г.;

V - стоимость нового строительства;

И&4/69 - ин Л екс перехода от сметных цен 1969 г. к сметным ценам 1984 г.;

И тск 91 - текущий индекс 1991 г.;

Сщдс - коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость;

Н га - коэффициент, учитывающий норму прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес;

ВС - восстановительная стоимость;

ДВ - действительный возраст;

ЭС -срок экономической службы;

PC, дол. - рыночная стоимость, дол. по курсу Центрального Банка Российской Федерации (далее - Банк России): на дату оценю! 25 руб. за 1 дол.;

PC - рыночная стоимость, руб.

• 4) расчет доли ЧОД, приходящегося на земельный участок, как разности ЧОД и его доли, приходящейся на строения;
• 5) расчет стоимости земельного участка путем деления доли ЧОД, приходящейся на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли.

Оценка ЧОД осуществляется путем составления отчета о доходах при сдаче в аренду строений и помещений.

Основными статьями отчета о доходах являются:

• ? потенциальный валовой доход (далее - ПВД);
• ? действительный валовой доход (далее - ДВД);
• ? операционные расходы (далее - ОР), состоящие из эксплуатационных расходов, резерва на замещение и управленческих расходов;
• ? ЧОД (чистый доход от эксплуатации).

Потенциальный валовой доход - тот, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при стопроцентной ее заполняемости арендаторами и отсутствии потерь от неплатежей за аренду. При оценке рыночной стоимости земельного участка арендные ставки за его улучшения (помещения) должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок. Для помещений, пустующих и используемых арендодателем для собственных нужд, а также тех, что сдаются по личным причинам по заниженным арендным ставкам, также должны использоваться рыночные ставки аренды. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет функционирования неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Действительный валовой доход равен разности ПВД и потерь за простой помещений, а также потерь от неплатежей за аренду. Потери за простой помещений рассчитываются в процентах от потенциального дохода, а потери от неплатежей рассчитываются часто в процентах от разности потенциального дохода и потерь от простоя помещений, а также по рыночным данным, касающимся подобных объектов.

Различают два вида операционных (эксплуатационных) расходов:

• 1) постоянные - не зависящие от уровня заполняемости объекта;
• 2) переменные - зависящие от заполняемости.

Уровень эксплутационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды.

Резерв на замещение. Данные расходы рассчитываются на базе общей стоимости замещения элементов улучшений земельного участка (зданий) с коротким сроком экономической жизни без учета износа. Расчет производится прямым счетом: путем деления общей стоимости замещения элементов улучшений на срок их экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания на банковских счетах денежных средств, необходимых для замены элементов с коротким сроком службы. При этом необходимо также учитывать возможное инфляционное удорожание издержек, необходимых для такой замены.

Управленческие расходы включаются в состав ОР независимо оттого, кто управляет объектом недвижимости - сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от ДВД в зависимости от типа недвижимости.

Чистый операционный доход представляет собой разность ДВД и ОР. При этом из ДВД вычитаются только те ОР, которые несет арендодатель.

Рассмотрим примеры оценки рыночной стоимости земельных участков методом остатка для земли.

Пример 7.20. Восстановительная стоимость прогнозируемых улучшений - 537 895 д.е.; ЧОД от объекта недвижимости равен 98 679 д.е.; ставка дисконтирования - 16,83%; фактор фонда возмещения - 0,086%. Решение

Пример 7.21. Объект оценки - земельный участок, принадлежащий ООО «Дельта». Оценка необходима для определения величины взноса в уставный капитал при передаче права собственности на земельный участок во вновь образуемое хозяйственное общество. Определить рыночную стоимость земельного участка методом остатка для земли.

Характеристика земельного участка и связанных с ним улучшений представлена в табл. 1.

Характеристика земельного участка и связанных с ним улучшений

Таблица 1

Информация о земельном участке
Общая площадь, м 2
Целевое назначение	Эксплуатация существующего административного здания
Рельеф участка
Улучшения земельного участка	Пятиэтажное капитальное здание
Информация об улучшениях
Локальные особенности расположения
Транспортная доступность
Удаленность от центра города	Находится в центре города
Площадь общая, м 2
Структура улучшений, м 2	Первый этаж площадью 490,2. Второй этаж площадью 420,2. Третий этаж площадью 480,7. Четвертый площадью этаж 420,1. Пятый этаж площадью 580,6
Назначение	Административное
Строительный материал
Санитарные, электротехнические устройства
Отопление
Водопровод
Канализация
Горячее водоснабжение
Электричество
Газовые плиты
Состояние	Отличное: помещение и отделка находятся в отличном состоянии, после ремонта, отделка выполнена импортными материалами. Объект ориентирован на состоятельного клиента
Правовой статус	Право собственности
Дата получения информации

Состояние рынка земельных участков на дату 7 оценки: рынок купли-продажи аналогичных земельных участков находится в стадии формирования.

Состояние рынка аренды земельных участков на дату оценки: основным арендодателем земельных участков выступает муниципалитет в лице Комитета по земельным ресурсам. Ставка арендной платы устанавливается административно исходя из базовой ставки и поправочных коэффициентов к ней, дифференцированных по местоположению.

Состояние рынка нежилых зданий на дату оценки: рынок купли-продажи нежилых зданий является пассивным, сделки малозначительны, информация о ценах закрыта.

Состояние рынка аренды нежилых зданий на дату оценки: рынок аренды нежилых помещений активен ввиду того, что основным пользователям нежилых зданий их приобретение в собственность недоступно в связи с ограниченностью финансовых средств, а аренда зданий не требует крупных единовременных затрат.

Решение

• 1. Оценка объекта оценки производится в следующих условиях:
  • ? отсутствие рынка купли-продажи аналогичных земельных участков;
  • ? отсутствие рыночного уровня арендной платы за аналогичные земельные участки;
  • ? пассивное состояние рынка купли-продажи нежилых зданий;
  • ? наличие рынка аренды нежилых зданий, аналогичных зданию на оцениваемом земельном участке.
• 2. Для оценки рыночной стоимости земельного участка используется метод остатка для земли. Для оценки земельного участка данным методом необходимо определить:
• 1) величину ЧОД от улучшений земельного участка;
• 2) величину стоимости улучшений земельного участка;
• 3) величину коэффициента капитализации для улучшений;
• 4) величину ЧОД, относящегося к земельному участку;
• 5) величину коэффициента капитализации для дохода, генерируемого земельным участком (или ставку дисконта для дохода, генерируемого землей);
• 6) итоговую стоимость земельного участка.

Рассмотрим последовательно эти этапы.

1. Определение величины ЧОД (табл. 2).

Таблица 2

Расчет ЧОД

• * Основание - технический паспорт БТИ.
• ** При определении ставки арендной платы был проведен анализ рыночного уровня арендной платы по объектам недвижимости, аналогичным оцениваемому.
• *** На основе анализа данных по аналогичным объектам недвижимости обычной практикой является полная загрузка площадей. Тем не менее мы заложили 10% потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучении арендной платы.
• 4* Типичная величина ОР в данном сегменте рынка недвижимости находится в интервале от 10 до 30% от ДВД и включает в себя: арендную плат)" за землю, налог на имущество, налог на землю и др. условно-постоянные расходы.

В результате были выявлены следующие ставки арендной платы (табл. 3).

Характеристика объектов и ставки арендной платы

Таблица 3

	Наименование	Краткая характеристика	арендной дол./м 2 /г.
		Отдельно стоящее здание, площадь 2 500 м 2 , состояние удовлетворительное, требует небольшого косметического ремонта. Эксплуатация объекта в существующем состоянии возможна, однако для надежного получения дохода необходимо восстановление отделки
	Административное здание	Отдельно стоящее здание, площадь 2 000 м 2 , состояние хорошее, износ помещения незначителен, отделка недорогая, но хорошая. Объект готов к эксплуатации без значительных капитальных вложений, поскольку ориентирован на среднего арендатора
		Отдельно стоящее здание, площадь 2300 м 2 , состояние отличное, после ремонта, отделка выполнена импортными материалами. Объект ориентирован на состоятельного клиента
		Отдельно стоящее здание, площадь 2 400 м 2 , состояние отличное, после ремонта, отделка выполнена импортными материалами. Объект ориентирован на состоятельного клиента
	Административное здание	Отдельно стоящее здание, площадь 2 600 м 2 , состояние удовлетворительное, требует небольшого косметического ремонта. Эксплуатация объекта в существующем состоянии возможна, однако для надежного получения дохода необходимо восстановление отделки
	Административное здание	Отдельно стоящее здание, площадь 2 950 м 2 , состояние хорошее, износ помещения незначителен, отделка недорогая, но хорошая. Объект готов к эксплуатации без значительных капитальных вложений, поскольку ориентирован на среднего арендатора
	Итоговое значение арендной ставки объекта оценки

Итоговое значение арендной ставки объекта оценки получено на основе сравнительного анализа ценообразующих факторов объектов- аналогов и оцениваемого объекта путем проведения соответствующих корректировок.

2. Определение величины стоимости улучшений. Стоимость улучшений определяется с помощью затратного подхода как ВС или стоимость замещения за вычетом накопленного износа и всех видов устареваний. Восстановительная стоимость или стоимость замещения определяется как сумма стоимости нового строительства и прибыли предпринимателя.

• См. подробнее учебник: Касьяненко Т.Г., Маховикова ГА. и др. Оценка недвижимости. М.: КНОРУС, 2010.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

хорошую работу на сайт">

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Подобные документы

Метод дисконтированного денежного потока. Определение остаточной текущей стоимости бизнеса. Использование формулы Фишера. Теорема Миллера-Модильяни в доходном подходе к оценке бизнеса. Учет рисков бизнеса в доходном подходе, методы капитализации.

курсовая работа , добавлен 22.06.2015


Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от него. Основные этапы оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков, его недостатки. Сущность метода капитализации прибыли.

курсовая работа , добавлен 13.04.2010


Классификация методов оценки земельных участков. Сущность массовой кадастровой оценки земельных участков и рыночной оценки единичного земельного участка. Методы сравнения, распределения, выделения продаж. Особенности метода капитализации земельной ренты.

контрольная работа , добавлен 01.05.2017


Метод капитализации доходов, его достоинства, недостатки, основные проблемы, условия применения. Этапы оценки недвижимости. Алгоритм расчета метода дисконтированных денежных потоков. Возмещение инвестируемого капитала по методам Ринга, Инвуда и Хоскольда.

контрольная работа , добавлен 27.11.2013


Сущность и сфера применения метода дисконтированных денежных потоков. Два основных метода расчета величины потока денежных средств. Оценка конечной стоимости бизнеса в соответствии с моделью Гордона. Метод рекапитализации по безрисковой ставке процента.

контрольная работа , добавлен 22.07.2011


Рассмотрение основных методов оценки недвижимости с позиции доходного подхода - метода капитализации прибыли и метода дисконтирования денежных потоков. Прогнозирование величины доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода.

курсовая работа , добавлен 09.06.2011


Понятие и структура рынка земли, его характеристики. Порядок и главные критерии оценки земельных участков, основные этапы данного процесса. Анализ земельного муниципального рынка Кишинэу. Порядок формирования отчета об оценке земельного участка.

дипломная работа , добавлен 07.11.2010

Метод остатка применяется независимыми экспертами нашей компании при оценке участков, подлежащих застройке доходной недвижимостью. Также данный метод может применяться для работы с участками (оценка для банка , продажи или покупки), на которых уже имеются постройки для бизнес-целей. Если земля пустует, но в будущем ее владелец предполагает застройку для получения дохода, в процедуре оценки мы задействуем метод остатка.

Характеристика метода

В оценочной практике существует принцип, согласно которому земля может иметь остаточную продуктивность, если на ней были возведены здания за счет привлечения дополнительного капитала, управленческих и рабочих сил. В этом случае приоритет распределения доходов получают построенные на земле объекты, а прибыль, которая осталась от покрытия расходов на приобщение дополнительных ресурсов и капитала, распределяется на земельный участок.

В межрегиональном союзе оценщиков такие методы работы называют стоимостью остатка. Когда такой способ применяется в оценке земельных активов, специалисты анализируют, кроме прочих параметров, статьи доходов и расходов.

Если разбирать данный метод на составляющие, процедура выглядит следующим образом:

1. Проведение анализа дохода «чистыми», который получен от эксплуатации земли с целью прибыли.
2. Из данного дохода вычитаются траты на необходимые улучшения.
3. Средства, оставшиеся после всех финансовых манипуляций, именуются остаточными, и поступают на счет земельного участка, после чего происходит капитализация счета, снимаются показатели стоимости земли.

Такой метод имеет ограниченное применение - только доходные имущественные объекты. Если для нового (незастроенного) участка не требуется большое количество допущений, также может применяться метод остаточной стоимости.

Условия применения метода

Если на земельном участке присутствуют сооружения, они должны использоваться максимально прибыльно.

• Мы не рассматриваем временные постройки из легких материалов в качестве высокой эффективности использования;
• Необходимо с точностью рассчитать траты на возведение сооружений на оцениваемой земле, а также стоимость капитальных построек , при этом должен учитываться период эксплуатации зданий;
• Имея сведения о годовой прибыли от сдачи объекта недвижимости и его построек, рассчитываются ставки на аренду (они должны соответствовать актуальным ценам на рынке).

Как применяется метод на практике

В своей практике оценщики пользуются 2-мя остаточными методами. Первый вариант - определение суммы оставшейся прибыли, которая принадлежала земельному участку. Вариант № 2 - рассчитывается остаток стоимости, который также относится к земле.

В какой последовательности рассчитывается стоимость земли, если применяется вариант № 1? Производится стоимость следующих параметров:

• Замещение улучшений;
• Чистая прибыль, полученная от объекта недвижимости;
• Средства, потраченные на улучшения за весь год;
• Остаток чистого дохода для участка в целом;
• Рыночная стоимость земли .

На начальном этапе экспертом производится расчет стоимости «замещения» улучшений, которые соответствуют принципам эффективного использования участка. Воспроизводственной стоимостью называются затраты на возведение объекта, характеристики которого аналогичны оцениваемому объекту. Учитывается вид строительных материалов и технологии возведения сооружений. Также в расчет принимается амортизация объекта. Стоимостью замещения - это деньги, потраченные на строительство объекта, имеющего схожие параметры.

Как и с другими методами, например, оценка квартиры , дома, иного имущества, эксперты анализируют современный рынок, в особенности данный его сегмент. Ставки, тарифы, доходы от эксплуатации, характеристики участка, - в расчете участвуют все ценовые и физические параметры.

Мы с этим справимся!

Компания «ИНЕКС» предлагает услугу - независима оценка земли и другие виды экспертизы в Москве и Московской области. В своей работе мы строго соблюдаем федеральные стандарты оценки, поэтому в нашем экспертном заключении выведен наиболее точный итог. Мы гарантируем вам высокое качество и скорость работы, юридическую безупречность и конфиденциальность.