Что значит тип дома индивидуальный проект. Что такое индивидуальный жилой дом? В каком случае следует заказывать индивидуальный проект дома

Индивидуальный жилой дом - это дом, стоящий отдельно, предназначенный для одной семьи и имеющий не более трех этажей. В этом самом определении обозначены три основных критерия индивидуально-жилого дома:

• Обособленность
• Назначение
• Этажность

Каждый из критериев имеет свои определенные параметры, о которых и пойдет речь дальше.

Обособленность индивидуального жилого дома

Данный критерий дает характеристику дома как отдельно стоящей постройки. Это одно из отличий индивидуального жилого дома с одной стороны, от домов блокированных (квартиры расположены блоками), с другой стороны – от квартир многоуровневых в домах многоквартирных.

От всех перечисленных видов домов индивидуальный жилой дом имеет отличия следующего типа: все несущие конструкции предназначены только для него и являются как бы личной собственностью конкретного здания; он стоит на своем собственном фундаменте и имеет стены, предназначенные только для него.

Назначение индивидуального жилого дома

Отличие индивидуального жилого дома от других в том, что он является жилым домом, да еще и индивидуальным. Имеется в виду то, что в нем живет только одна семья.

Согласно Жилищному кодексу дому присваивается назначение жилого, если в здании есть жилые и дополнительные помещения, имеющие функцию вспомогательных. Все эти помещения предназначаются для удовлетворения бытовых или других потребностей, которые имеют непосредственную связь с проживанием только в этом доме.

Главное преимущество индивидуального жилого дома перед другими в том, что в нем всегда живут люди. Здесь протекают такие жизненно необходимые процессы, как прием и приготовление еды, сон и отдых, личная гигиена, туалет, хранение продуктов и вещей, уход за всеми имеющимися предметами, работа, увлечения, пользование инженерными коммуникациями дома.

В юридическом смысле семья – это объединение лиц, связанных между собой обоюдными правами и обязанностями. Они возникают из таких процессов, как брак, родство, усыновление. Но понятие это достаточно общее и далеко не единственное. Законодательством понятие семьи не определяется, и это дает большие возможности расширить круг людей, попадающих под такое понятие как «одна семья»

Количество этажей индивидуального жилого дома

Этот фактор определения индивидуального жилого дома , наверное, самый спорный. Он всегда вызывал столько разных мнений, что к единому определению склониться трудно.

Статус "индивидуального жилого дома " дом получает, только если в нем не более трех этажей. Сразу стоит уяснить, что в эти три этажа входят и цокольный этаж, и мансардный. Но есть очень много информации, по которой цокольный этаж при определенных обстоятельствах не является этажом, который не считается при определении этажности дома. По строительным нормам это действительно так, но вот для получения кадастрового паспорта и постановки на учет жилищного фонда это считается правильным.

По закону, который нашел свое отражение в письме Роснедвижимости от 27. 08. 2008 года № АМ/1567, количество этажей в индивидуальном жилом доме определяется по количеству этажей, которые находятся над землей. Цокольный этаж является надземным, и если верх его перекрытия расположен выше отметки земли по плану не менее чем на 2 метра, обязательно учитывается при определении количества этажей дома.

Современная практика строительства коттеджа показывает, что верх цокольного перекрытия находится над землей, обычно ниже, чем два метра. Именно поэтому на сегодняшний день цокольный этаж чаще всего не учитывается при расчете этажности дома, так как не является надземным этажом.

Но если внимательно вчитаться в регламентирующие этот момент статьи Градостроительного кодекса, в которых расписано определение индивидуального жилого дома , то можно увидеть, что упоминания о том, что три этажа – это только надземные этажи, нет нигде. То есть конкретно, какие этажи надо учитывать, не отражено. Вот отсюда и вытекает большинство спорных вопросов по определению этажности дома, так как данное утверждение не соответствует Градостроительному кодексу.

Помимо этого, в пункте 4.7 СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» есть упоминание о правилах подсчета общей площади помещения, конкретно о том, что они прописаны в СП 54.13330 («Здания жилые многоквартирные»). В указанном документе расхождений с Градостроительным кодексом нет. То есть при подсчете площади и количества этажей в индивидуальном жилом доме учитываются все этажи и помещения: подземные, надземные, цокольные, технические, мансардные и другие виды.

Судебные иски в этом вопросе почти на 100 % подтверждают правомерность вышеуказанных норм и правил Градостроительного кодекса, и цокольный этаж включается в количество общих этажей дома.

Таким образом, можно сделать вывод, что если застройщик построит дом двухэтажный, но с мансардой и цокольным этажом, дом будет считаться четырехэтажным. Его нельзя будет причислить к индивидуальному жилому дому . Тем самым владелец дома нарушает прописанные правила о прямом назначении земельного участка, предназначенного для индивидуального строительства.

Если Вам интересна информация о строительстве коттеджа под ключ и Вы хотите узнать сколько это будет стоить? То в этом случае Вы можете проконсультироваться с нашими специалистами по телефону или e-mail, либо оставить заявку на нашем сайте на расчет стоимости строительства коттеджа в Москве и Санкт-Петербурге.

В сегодняшней статье речь пойдет о несерийных или нетиповых домах в контексте согласования перепланировки.

Для начала давайте разберемся, что же значит нетиповой дом?

Термин "несерийный дом", так скажем плавающий. Точного определения несерийного дома не существует. Единственная формулировка, которая хоть как-то отражает ситуацию - это "индивидуальный проект".

Перепланировка трехкомнатной квартиры в доме, построенном по индивидуальному проекту :

И как-то, к чему-то привязать данный термин нельзя, так как несерийный дом может быть и 18 века и построенный в 2017 году .

И чтобы к конце статьи сделать определенный выводы, начнем от обратного с понятия "серийный" или "типовой дом".

Всем хорошо известно, что во времена Советского Союза началось массовое строительство домов. Поскольку жилья требовалось много и в короткий срок, дома строились по определенному, заранее разработанному типу или серии.

Разработкой типовых серий домов занимались такие научно-исследовательские институты как ЦНИИЭП Жилища (Центральный научноисследовательский и проектный институт жилых и общественных зданий - серии ГМС-2001 , П111М , С-222 и д.р.), МНИИТЭП (Московский Научно-Исследовательский Институт Типового и Экспериментального Проектирования - серии П44 , П44Т , II-49 , II-57 , II-18 , П3 , П3М , МГ601 и т.д.), Моспроект (Серия КОПЭ) и прочие. Данные институты являются авторами большинства серий домов которыми застроена Москва.

То есть, разрабатывался один проект с различными варианциями в контексте его применения к планировочному решению участка (допустим с поворотными секциями) и данный проект можно было бесконечное число раз применять для строительства домов, что сильно удешевляло процесс, так как фактически на бумаге дом всегда был уже готов.

Но что же такое нетиповые дома? Кто их построил и как согласовывать в них перепланировку?

Нетиповые дома – это дома, построенные архитектором по индивидуальному проекту (то есть такой дом один либо их несколько в Москве).

Обычно нетиповые дома бывают кирпичными или монолитными. Однако есть и исключения. На своей практике мы видели и нетиповые серии панельных домов. По крайней мере мы насмотря на обращения в различные государственные организации не смогли узнать не только серию дома, но и даже автора .

Резюме

Итак, какие же дома могут быть несерийными:

1. Причем это могут быть очень давние дома. В нашей практике был один дом 1718 года постройки.
То есть это дома априори до периода типового домостроения, который начался в 1960-х годах.

Окно с 1950 до 1960 года, так называемое переходное. В эти года строились первые кирпичные типовые серии и индивидуальные нетиповые. Точнее серии у них были - допустим II-01 , II-02 , II-04 и т.д. Но по факту их также скорее стоит относить к индивидуальным сериям, так как дома могут различаться по конструктиву.

2. Дома действительно индивидуальные годов постройки начиная с 1960 и далее . Эти дома строились вместе с домами в период типового домостроения и, как правило, их относили к элитным на то время домам (МИДовские, ЦКовские и т.д.).

3. Современные кирпичные и монолитные дома. Это как правило индивидуальные дома (ЖК-такой-то) разработанные одним архитектурным бюро (группой, мастерской и т.д.) вообщем какой-то коммерческой организацией. И вот здесь ситуация следующая. Данное архитектурное бюро создает проект, воплощает его в реализацию и потом в какое-то время прекращает свое существование, по крайней мере как юридическое лицо. И все.

Получается, что данный дом:
- нетиповой и несерийный (не относится не к каким типовым сериям);
- индивидуальный (в одном экземпляре);
- без автора проекта или уже с несуществующим автором (организация - автор проекта - прекратила свое существование как юридическое лицо).

Теперь разберем ситуацию в контексте согласования перепланировок.

Согласование перепланировки в нетиповых домах практически ничем не отличается от согласования перепланировки в домах серийных .

Первое, что необходимо сделать – это разработать проектную документацию.

Для согласования планируемой перепланировки необходимо разработать проект и техническое заключение о возможности ее произведения.

Для согласования выполненной перепланировки – техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ (ТЗ по факту).

По пункту 1 - Дома постройки ориентировочно до 1940 года.

В данных дома в связи с применяющейся на то время технологией строительства деревянные или смешанные перекрытия. И в связи с этим набор проектной документации всегда одинаков:

1. Техническое заключение от ГУП Мосжилниипроект.
2. Проект перепланировки от любой проектной организации с допуском СРО (в том числе и от нашей, будем признательные если закажите данную документацию у нас).
3. Анализ проекта перепланировки в ГУП Мосжилниипроект.

Здесь путь один и в случае если мы затрагиваем несущие конструкции и в случае если не затрагиваем. Набор проектной документации един. Более подобно о домах с деревянными или смешанными перекрытиями мы раскрыли тему в данной статье .

По пункту 2 - В несерийных домах (МИДовские, ЦКовские, в том числе серии II-01 , II-02 , II-04 и т.д.), начиная с 1955 годов с ЖБ перекрытиями можно заказать техническое заключение и проект перепланировки в любой организации с допуском СРО, в том числе и в нашей. (Это в случае если мы не затрагиваем несущие конструкции).

В случае же если мы их затрагиваем, то проектную документацию необходимо заказывать в ГУП Мосжилниипроект, так как авторы-проектов построенных в те годы домов уже не существуют и по существующему регламенту документацию необходимо заказывать в институте замещающем отсутствующих авторов-проектов домов, т.е. в ГУП Мосжилниипроект.

По пункту 3 - Аналогично пункту 2.

Все вышеописанное справедливо для перепланировок, которые только планируется .

Если же перепланировка уже выполнена, то необходимо заказывать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.

Но в данной статье мы не будем раскрывать широко тему по выполенным перепланировкам в не серийных домах, информации много, статья по нашему мнению получиться очень большой и сложночитаемой, опишем данные нюансы в какой-нибудь отдельной статье. Скажем лишь то, что принцип похож, но есть некоторые вариации по комплектности разрабатываемой документации.

Проект перепланировки квартиры в нетиповом доме :

В нашей организации стоимость разработки проектной документации в составе проекта перепланировки и технического заключения о возможности произведения перепланировки составляет 20 000 рублей.

Стоимость разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ составит 20 000 рублей .

Пример технического заключения от ГУП МосжилНИИпроект :

Еще одно техническое заключение, разработанное ГУП МосжилНИИпроект, находится на этой странице .

В случае, если ваш дом является памятником архитектуры , то техническое заключение также разрабатывается также в ГУП МосЖилНИИПроект.

А проект переппланировки заказывается в организации имеющей лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (наша организация имеет данную лицензию).

Наше бюро может не только разработать проект перепланировки помещений в индивидуальном доме, но и помочь в согласовании с Мосжилинспекцией и БТИ.

Определенное количество московского жилья построено по так называемым индивидуальным проектам. Что это означает? К данному виду многоквартирных домов относятся все несерийные здания.

Можно условно выделить три основные разновидности нетиповых домов:

1) Вся старая застройка. Технологии массового жилищного строительства по повторно применяемым проектам до 50-х годов ХХ века не существовало. Поэтому все дореволюционные, а также большинство - это индивидуальный проект. Существует однако несколько позднесталинских серий кирпичных и крупноблочных домов середины 50-х годов.

Отметим интересный факт. Большинство справочных сайтов, помогающих по адресу, относят большинство кирпичных домов 50х-70х гг. к "индивидуальным проектам", хотя как правило, такие дома имеют определенный шифр проекта. Речь идет, к примеру, о сериях II-01, , , II-66, , , и других кирпичных домах этого периода.

2) Индивидуальные дома из элементов типовых серий.

Панельный дом на Рубцовской набережной. Дом состоит из секций П44М и П44Т (угловые), и имеет мансардный этаж. Спроектирован специалистами МНИИТЭП и Моспроект.

3) Новостройки по идивидуальным проектам. Это, как правило, дома бизнес-класса, а также элитное жилье. Довольно часто такие или монолитно-кирпичные дома строятся в одном или двух экземплярах.

Согласны - это удобно и оперативно, и менее затратно. Как одежда из массмаркета, «сидит» вроде бы неплохо, но не идеально. Поговорим о домах, которые проектируются не по стандартным лекалам, а «подгоняются» под индивидуальные пожелания заказчика.

Индивидуальный проект дома

Что такое индивидуальный проект дома ? Здесь ключевое слово - индивидуальный. В отличие от особняков, построенных по типовой схеме, индивидуальные проекты домов отличаются своей самобытностью, то есть отражают индивидуальность своего владельца, отвечая абсолютно всем его пожеланиям и чаяниям. Это авторские по внешнему исполнению и внутренней отделке дома, с полным набором функционала и эргономики. Чтобы авторство было подлинным, ищите «своего» вдохновителя среди проектных бюро и мастерских, который нарисует, визуализирует и воплотит ваш проект в реальный дом.

Индивидуальность как абсолют

Разрабатывая индивидуальный проект дома, можно по максимуму «подогнать» жилое пространство под ваши нужды и стиль жизни, сделав пребывание в собственном доме истинно комфортным. Поэтому на начальном этапе специалисты берут очень подробное «интервью» у владельца будущего строения.

Каждый уголок будущего строения, начиная от мансарды и до цоколя в индивидуальном проекте дома можно «заселить» своим специфическим наполнением. Ведь в собственном доме можно абсолютно все, не правда ли? Хотите спортзал? Пожалуйста! Любите бильярд - заказывайте - и вам организуют под него место. Библиотека или мини-кинотеатр, финская сауна или русская баня, оранжерея или зимний сад - все, что пожелаете. Причем и помещения из стандартного набора могут быть вполне не стандартными: гостиная с панорамным остеклением, спальни и детские с выходом на южную сторону, кухня, переходящая в банкетный зал, гардеробная, совмещенная с женским «будуаром», а к бане может прилагаться полноценный бассейн. А может быть, у вас будет винный погреб или подземный туннель, как в старинных замках?

Внутреннее наполнение

Что касается интерьера и архитектурного облика дома по индивидуальному проекту - тут вам предоставят на выбор огромное пространство вариантов с поправкой на индивидуальность. Шале можно сделать с минимумом брутальных элементов, а лофт «разбавить» вкраплениями из классического стиля. Фантазируйте - индивидуальный проект дома этим и привлекателен. Он позволяет просчитать все таким образом, чтобы в дальнейшем не нужно было в спешном порядке делать перепланировку, изменять фасад или переносить проемы и двери.

Ну и конечно же, не может не радовать мысль о том, что на соседнем участке через пару лет не появится копия вашего особняка.

На пути к мечте

Создавая уникальный, ни на что не похожий проект собственного дома, заказчику нужно будет совместно с архитектором преодолеть все этапы проектирования. Но мы ведь планируем обратиться к надежным и проверенным специалистам, поэтому путь это будет лишен тернистых моментов. Итак. Началом работы считается создание идеи-форэскиза. На данном этапе задача архитектора - по максимуму приблизить проект к окружающему ландшафту, учесть расположение малых архитектурных форм и других сооружений на участке. Далее разрабатывается эскиз, в котором берется во внимание не только глобальное, например, материалы, из которого будут возводиться стены дома, но и любая мелочь - высота потолков, размеры окон, толщина стен, этажность, желаемый стиль интерьера, количество проживающих в доме, потребности и хобби домочадцев. Задача данного этапа - соотнести все пожелания заказчика с технологическими и архитектурными особенностями будущего строения. Завершающий этап - 3D-визуализация, что придаст большую наглядность индивидуальному проекту дома. Таким образом, можно будет еще раз взглянуть на свой будущий дом, и при необходимости внести дополнительные коррективы. Согласовав готовый проект в специализированных инстанциях, можно будет смело приступать к строительству, а значит, реализации своей мечты о собственном самобытном доме.

Вот вы решились на постройку загородного дома своей мечты, и в этот момент у вас возникает в голове вопрос, какой проект вам заказать: типовой или индивидуальный? В чем же отличие типового проекта от индивидуального?

Первым делом, что надо сделать перед выбором типового или индивидуального проекта – это определить временные ресурсы, которыми вы располагаете. После этого необходимо учитывать следующий важный фактор: индивидуальное проектирование коттеджа займет большое количество времени и будет стоить дороже, чем внесение необходимых вам правок в готовый типовой проект.

Типовой проект – это готовый, шаблонный рабочий проект. По сути, это золотая середина между тем, что Вы хотите, временными затратами и стоимостью проектирования.

Типовые проекты представлены в большом количестве в строительных компаниях, поэтому можно подобрать проект, отвечающий Вашему вкусу. Только не стоит сразу думать, что типовые проекты домов ограничивают ваши возможности как заказчика. Это в корне неправильно. По вашему желанию в любой проект можно внести любые правки, в том числе поменять расположение, допустим, ванны и туалета, комнат и внутренних перегородок. Это значит, что на основе готового проекта можно создать адаптированный вариант будущего дома, который бы полностью соответствовал вашим требованиям. Также при желании можно изменить материалы и цвет отделки фасадов для придания ему большей индивидуальности

Нет также никаких оснований переживать, что такое жилье неуникально. Внося изменения в планировку или внешнюю отделку дома можно придать его внешнему виду неповторимость и уникальность, так как именно Вы этого захотите.

Конечно, не стоит упускать из вида тот факт, что любое серьезное изменение конструктивной части дома влечет за собой увеличение стоимости проекта и времени его реализации. Поэтому прежде, чем купить проект дома - убедитесь, что проект соответствует всем вашим требованиям и пожеланиям, чтобы не пришлось впоследствии вносить слишком большое количество изменений в проект. Такая документация содержит усредненные данные, а значит, что она не учитывает нюансы строительства на конкретной территории. Поэтому перед началом строительства следует исследовать топографию и геологию участка строительства, а при необходимости внести изменения в части ограждающих конструкций и фундамента, в зависимости от конфигурации участка, характера грунта, особенностей климата и т.д. Каждый из проектов может быть адаптирован к условиям конкретного региона и участка строительства.

Если вы выбираете проект дома в проектной организации, то ее работники должны произвести его посадку на местности. Это значит – разработать фундамент под типовой проект , с учетом грунтов, местоположения дома и геологической обстановки в целом. Но даже если учесть, что за посадку на участок и привязку к местности придется доплатить, цена все равно будет ниже индивидуального проекта.

Главное преимущество типового проекта состоит в том, что по этому проекту уже были построены существующие дома, а значит, в ходе строительства не возникнет непредвиденных ситуаций, что может избавить заказчика от рисков и недостатков, так как они были уже устранены и технология хорошо проработана.

Индивидуальный проект

Выбрать проект для дома, о котором мечтаете, бывает очень сложно: бывает, что нравится все, или, наоборот, ни один существующий вариант не подходит. В таких случаях именно специалисты помогут создать проект, который будет основываться на ваших требованиях и предпочтениях.

Индивидуальное проектирование – это разработка эксклюзивного архитектурного проекта, ориентированного на конкретные условия, возможности и пожелания клиента.

Однако, следует помнить, что проектирование индивидуального плана загородного дома - процесс очень сложный, творческий, трудоёмкий и дорогой. Останавливая свой выбор на индивидуальном проекте Вы получаете уникальный дом, созданный с учетом всех пожеланий и представлений о вашем «доме мечты».

Дом, созданный по индивидуальному проекту будет максимально удобным и комфортным. Планировка дома будет соответствовать вашим потребностям, привычкам и увлечениям всех членов вашей семьи. Немаловажен тот факт, что он будет отличаться от окружающих его домов. Только индивидуальный проект дома или коттеджа позволит реализовать все Ваши мечты о том, каким должен быть Ваш дом, как разумно использовать каждый квадратный метр площади. Индивидуальный проект будет учитывать состав семьи и образ жизни. Вам будет удобно в доме, где есть все, что Вы хотели.

Дом по индивидуальному проекту – это всегда не только воплощение таланта архитектора, но и реализация его уникального авторского видения. Это будет эксклюзивный дом с авторскими элементами. С помощью настоящего профессионала в нем можно будет реализовать самые заветные и креативные идеи.

Архитектор не прекращает работу над проектом, после того, как проект будет утвержден. На всех этапах строительства он ведет так называемый авторский надзор, внося при необходимости различные правки.

Дом, сделанный по индивидуальному проекту - это выгодное и правильное вложение средств и времени. Возведенные загородные дома по индивидуальным архитектурным решениям, являются показателем высокого статуса его владельца!

Но какой проект дома выбирать, типовой или индивидуальный, решать уже Вам.