Контроль за работой жкх. Кто контролирует деятельность управляющих компаний в сфере ЖКХ и как проверить УК

Жители многоквартирных домов должны знать, кто контролирует работу управляющих компаний. Данный орган обязан компетентно выполнять работу, чтобы граждане не испытывали неудобств. Учитывая широкий спектр задач, который должна выполнять управляющая компания ЖКХ, требуется контроль. Организация может не соблюдать все требования или предоставлять услуги ненадлежащего качества. В этом случае гражданам следует знать, кто обязан контролировать этот орган, кому подать жалобу в случае неудовлетворительной работы.

Федеральный уровень

Рассматривая вопрос, кому подчиняются управляющие организации, можно выделить три уровня контроля – федеральный, региональный и местный. У каждого из них свои задачи, касающиеся надзора над работой компаний ЖКХ. Жильцы многоквартирных домов должны знать, какие государственные органы относятся к каждому уровню.

В первую очередь рассмотрим федеральный. Он не является основным способом надзора, однако отвечает за формирование общих принципов и издание методических указаний.

К нему можно отнести следующие органы.

1. Минстрой Российской Федерации. Министерство обязано определять порядок принятия нормативов жилищно-коммунальных услуг, порядок их предоставления и стандарты качества. Также оно занимается регулированием экономической части учета воды и теплоэнергии.
2. ФАС России (Федеральная антимонопольная служба). Отвечает за принципы ценообразования по части водоснабжения и теплоснабжения. Определяет уровни тарифов, устанавливает правила мониторинга оплаты коммуналки.
3. Минэнерго РФ. В его компетенции – определять нормативы теплоснабжения домов, а также действующие схемы.

Вышеописанные инстанции отвечают за принципы деятельности управляющих компаний в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Непосредственно контролем над деятельностью занимаются органы на других уровнях. Рассмотрим, кому подчиняется УК.

Региональный уровень

Контроль за деятельностью управляющих компаний входит в задачи региональных органов и муниципалитета. Непосредственно Госжилнадзор, который также известен как жилищная инспекция, должен наблюдать за выполнением положенных мероприятий и за их качеством. Опираясь на законодательство, установленный порядок и нормативы, вышестоящая инстанция обязана проводить проверку.

Госжилнадзор интересуют следующие параметры:

• надлежащий уход и содержание жилых зон;
• осуществление перепланировок жителями многоквартирных домов;
• установленная сумма оплаты за содержание помещений, положенных для проживания;
• подача коммунальных услуг, их оплата и способы перечисления средств;
• создание фондов текущего и капитального ремонтов;
• уход за общим имуществом многоэтажки и ремонтные работы.

Контролирующие инстанции (в частности, жилищная инспекция) должны не только проводить надзор, но и исправлять нарушения. При наличии у организации лицензии на управление домами Госжилнадзор должен убедиться, что деятельность компании соответствует условиям получения и сохранения разрешения.

Читайте также Нюансы отказа управляющей компании от управления домом

Также за некоторыми аспектами следит Роспотребнадзор, который в соответствии с санитарными правилами и нормами должен наблюдать за качеством жилищно-коммунальных услуг. Понадобится проверять радиологический, химический и биологический состав поставляемой воды, следить за уровнем шума, который идет от вентиляции, лифта и иных приспособлений. Нужно убедиться, что дезинсекционные и дезинфекционные меры своевременно предпринимаются. В задачи Роспотребнадзора входит наблюдение за влажностью, вентилированием и освещением в жилых зонах.

Если выясняется, что управляющими компаниями не соблюдаются нормы, не выполняются необходимые мероприятия, то их привлекают к ответственности. Они обязуются выполнять все, что от них по закону требуется. Сами граждане имеют право обратиться к тем, кто контролирует управляющие компании, с жалобой на недобросовестную работу УК. Тогда региональный орган осуществляет проверку и при обнаружении проблем предпринимает меры.

Местный уровень

Органы местного уровня могут выполнять отдельные задачи, которые также имеются у региональной власти. Например, надзор может проводиться следующим образом. Проверяют помещения, предназначенные для проживания, на соответствие стандартам содержания и использования. Наблюдают за тем, как обращаются с общим имуществом в МКД.

На местном уровне может быть проверка поставляемых коммунальных услуг на предмет соответствия стандартам. Требуется следить за тем, чтобы платежи за коммуналку и ремонт вносились своевременно. У органов местного самоуправления есть право осуществлять лицензионный контроль над компаниями. Нередко вышеописанными задачами занимается Управление ЖКХ, которое находится при городской администрации.

Что касается проверок, то порядок их осуществления должен быть установлен муниципальными актами. В норме плановый надзор выполняется один раз в год. Однако возможны и внеплановые инспекции, которые назначаются в определенных ситуациях. К таким случаям можно отнести поступление жалобы от жителей дома, нарушение потребительских прав в коммунальных услугах, причинение вреда экологии или здоровью граждан. Проверку могут осуществить, если возникает риск угрозы для людей или окружающей среды. Когда инспекция окончена, специалисты составляют акт с заключениями.

Как проверить управляющую компанию

Жильцы многоквартирного дома могут обнаружить, что управляющая компания не выполняет свои задачи на достаточном уровне. Не стоит мириться с подобным поведением, ведь игнорирование проблемы затронет самих жильцов. Владельцы квартир подписывают договор со своей управляющей компанией, поэтому имеют полное право требовать, чтобы все его условия соблюдались. Если возникают сомнения по поводу УК, следует написать заявление в вышестоящий орган. В Москве и в любом другом городе коллективные жалобы рассматривают быстрее, поскольку они обладают большей силой.

Читайте также Процедура отказа от управляющей компании

Когда выявляется факт нарушения условий договора, компания должна понести ответственность. К примеру, правильный денежный расчет и хорошее качество коммунальных услуг входят в обязанности УК. Важно грамотно затребовать проверку, причем рекомендуется действовать сообща. Чем больше людей подпишутся под жалобой, тем скорее ее рассмотрят и предпримут меры.

Важно! Первым этапом станет изучение обязательных платежей за коммуналку. Для этого нужно потребовать бумаги, где прописаны тарифы и их величина.

Стоит направить запрос в управляющую компанию – она должна дать ответ по первому требованию. Заявитель обязан написать о себе точную информацию – место жительства, ФИО, сведения из паспорта. Понадобятся два экземпляра: один будет у гражданина, а другой направляется на адрес компании. Рекомендуется лично вручить бланк, явившись в управляющую организацию. Если такой возможности нет, допускается отправить заказное письмо. Следует убедиться, что на двух экземплярах стоят входящий номер, срок получения и подпись адресата.

Второй этап – проверка правильности расчетов и их обоснованности. Когда появляются сомнения по поводу начисления, стоит потребовать у организации объяснить ситуацию в письменном виде. Что касается проверки, то ее можно осуществить самостоятельно или обратиться к экспертам. Во втором случае придется потратить деньги на услуги специалиста. Когда анализ существующих тарифов проведен, можно двигаться дальше.

На третьем этапе нужно проверить, все ли положенные по договору работы выполняются. Для этого нужно подать заявку с требованием предоставить отчет об осуществленных мероприятиях. Удобнее направлять заявление вместе с прошением по поводу коммунальных тарифов – удастся сэкономить время и сразу получить необходимые бумаги.

Кроме отчетов, понадобится убедиться, что к ним есть приложения, сметы расходов. Тогда получится понять, куда потратили деньги. Анализировать можно как самостоятельно, так и с помощью эксперта. Если люди обратились к специалисту, то можно получить письменный отчет. В нем будет указано, где управленцы нарушили условия договора. Речь идет о тех ситуациях, когда компания действительно не соблюдала права людей.

Четвертый этап заключительный, и к нему следует перейти, если УК допустила нарушения. Ими могут оказаться завышенные тарифы, невыполненные обязательства, неполный объем работ. Рекомендуется обратиться к юристу, чтобы удалось добиться справедливости. Правильно составленный иск и знание подводных камней позволяют выиграть дело в суде. Тогда управленцы должны будут возместить незаконные поборы гражданам, причем не придется долго ждать подчинения судебному решению.

Контроль за деятельностью управляющих компаний осуществляет одновременно несколько организаций. В их число входит прокуратура, которая осуществляет надзор за тем, чтобы соблюдались требования закона всеми структурами органов государства.

Рассмотрим подробно, кто контролирует работу управляющих компаний ЖКХ на местном и региональном уровне и как проходят проверки.

Органы местного самоуправления

Часто между собственниками и управляющей компанией возникают конфликты и спорные ситуации. Бывает, что жильцы просто придираются к обслуживающей организации по пустякам. Но, в основном, их жалобы и претензии являются правомерными, и, к сожалению, УК на это не реагирует и не выполняет никаких действий для устранения нарушений.

В такой ситуации жителям ничего не остаётся делать, как требовать проверку управляющей компании ЖКХ органами местного самоуправления. Стоит уточнить, что проверки осуществляются на двух уровнях. К уровню №1 относятся местные организации, которые должны выявить нарушения УК и смогут обеспечить добросовестное исполнение всех её обязательств.

Важно! Если местным организациям не удастся справиться с проблемой и оказать влияние на УК, то разбираться в таком случае будут вышестоящие организации, которые впоследствие могут прекратить деятельность УК.

Если жители, подавая несколько раз жалобы непосредственно в саму управляющую организацию, ничего не добились, а их требования были проигнорированы, то следующим шагом будет обращение в соответствующие инстанции. Данный этап в сложившейся ситуации предполагает обращение в жилищную инспекцию (ЖИ).

Представители жилищной инспекции анализируют работу УК за определённые отрезки времени, а также проверяют соответствие деятельности уставу компании. У жилищной инспекции есть полномочия на организацию и проведение проверок управляющих компаний. Поэтому, по просьбам жильцов ЖИ может вмешаться в работу УК и провести проверку. В основном в ЖИ обращаются с лёгкими претензиями о невыполнении банальных действий, которые должна осуществлять управляющая организация.

Однако не только жилищная инспекция осуществляет контроль за деятельностью УК. Если речь идёт о серьёзных преступлениях, которые совершали или совершают работники управляющей компании, то здесь должен разбираться абсолютно другой орган. Этим органом является прокуратура РФ, в обязанности которой входит борьба с правонарушениями и восстановление прав граждан.

Если речь идёт о мошенничестве, воровстве средств, утаивании расходов, нецелевом использовании материальных благ, поступивших из бюджета, или иных незаконных действиях, то необходимо обращаться в прокуратуру.

У органов прокуратуры есть также полномочия на представление интересов граждан в суде. Также перед тем, как приступить к своей основной деятельности, каждая УК проходит процедуру регистрации в районной администрации. Поэтому при нарушениях собственники имеют возможность обратиться за помощью и туда. Только районная администрация не имеет полномочий на проведение проверок. Однако она может отозвать лицензию и полностью прекратить деятельность УК.

Таким образом, при возникновении проблем и конфликтов с УК у собственников существует много вариантов для изложения претензий, жалоб и просьб. Часто некоторые управляющие компании не считают нужным реагировать на предупреждения о закрытии и т. д.

Они считают, что угроза, связанная с приостановкой деятельности, это лишь пустые слова. В связи с этим не спешат устранять свои нарушения. В таких ситуациях разбираться необходимо в других инстанциях на региональном уровне.

Контролирующие органы на региональном уровне

На региональном уровне контролирует работу УК Госжилнадзор , который проверяет наличие нарушений, связанных с:

Надзор и контроль представители Госжилнадзора осуществляют путём проведения проверок, которые могут быть документальными, а также выездного характера. В основном при выявлении каких-либо нарушений проводят сразу две проверки. Сначала организуют документальную проверку, затем выезжают на место.

Чётко регламентируют работу Госжилнадзора:

Еще один орган, контролирующая работу управляющих компаний - комитет по тарифам, который осуществляет контроль стоимости услуг. В его компетенции:

• установление тарифов на энергоресурсы;
• нормативы по использованию;
• раскрытие информации и осуществление контроля тарифов.

Работу комитета по тарифам чётко регламентирует ФЗ №210 . Ещё одной контролирующей инстанцией является Роспотребнадзор. В его компетенцию входит контроль над исполнением санитарных норм и соблюдение законов РФ. Деятельность Роспотребнадзора чётко регламентируют:

1. Закон о защите прав потребителей.
2. КоАП РФ.

Самостоятельная проверка УК собственниками жилого дома

Как проверить финансовую деятельность?

УК после заключения соглашения с многоквартирным домом обязана принять на себя ответственность за содержание и ремонт, а также обеспечение необходимыми ресурсами жителей дома. Управляющие организации, которые будут недобросовестно исполнять свои обязанности, могут лишиться возможности управления домом.

Можно самостоятельно провести проверку финансово-хозяйственной деятельности управляющей компании и при необходимости пожаловаться на них. Как проверить управляющую компанию:

1. Необходимо обратиться в УК и спросить документы, в которых подробно расписаны все расценки на предоставляемые услуги. В этих документах должна быть зафиксирована плата за содержание и ремонт общего имущества, водоснабжения, вывоза отходов, услуги лифта, канализации и т. д. Размер оплаты за любой вид ресурсов всегда должен согласовываться с собственниками.
2. Дальше необходимо сравнить тарифы в этих документах с тарифами в квитанциях, которые вы ежемесячно оплачиваете. УК обязана следить за тарифами и уметь обосновывать жителям их повышение. Также при любых возникающих вопросах управляющая организация обязана давать развёрнутые и доступные разъяснения (ПП №491).
3. Далее пишем с просьбой предоставления отчёта в письменном виде о проделанной работе за определённые периоды (например, квартал, год, месяц). Этот отчёт УК в обязательном порядке должна предъявлять по первому требованию. Отчёт содержит информацию о расходах и тарифах, которые подлежали изменению.
4. Если при анализе полученных документов вы увидите сомнительные тарифы, которые необоснованно включены в перечень услуг, а также другие нарушения, то незамедлительно обращайтесь с составленным заявлением в уполномоченные органы. После проведения необходимых проверок УК будет серьёзно наказана.

Где проверить лицензии управляющих компаний ЖКХ?

Чтобы проверить управляющую компанию ЖКХ на наличие лицензии, можно зайти на официальный сайт ГИС ЖКХ . Находим сайт и регистрируемся. Далее сайт определяет ваше месторасположение, и перед вами открывается карта сайта. Ищем специальный раздел – реестр лицензий, в котором выбираем УК.

Также существуют и другие способы:

• сделать запрос через жилищную инспекцию;
• потребовать лицензию в офисе УК.

Если вы хотите только узнать о наличии лицензии, то можно обойтись без регистрации.

Подводя итоги, можно отметить, что если собственник (владелец жилья) не имеет юридического образования и ранее не имел практики в области разбирательств, связанных с ЖКХ, то лучше обратиться к грамотным специалистам с опытом работы.

Как выявить нарушения в работе управляющей компании и что делать, если такие нарушения обнаружены? Куда обратиться, если УК не выполняет обязанности, прописанные в договоре, или необоснованно завышает тарифы на свои услуги?

Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co

В идеале управляющая компания должна избавить собственников жилья от всевозможных хлопот по содержанию недвижимости. Однако зачастую управляющие компании, напротив, могут создавать жильцам дополнительные проблемы. Можно сказать, что наиболее частые претензии к УК – это нецелевое расходование денежных средств, необоснованное повышение тарифов, неудовлетворительное выполнение прописанных в договоре обязанностей. Чтобы избавить себя от неприятных сюрпризов, рекомендуется регулярно узнавать, какие работы выполняет УК и по каким тарифам, требовать устранения недостатков в работе, если они обнаружены. Если представители управляющей компании игнорируют данные требования, стоит идти с жалобами в Госжилинспекцию. Также собственник квартиры может обратиться в суд.

Стоит отметить, что в настоящее время управляющие компании не могут работать без лицензии. Аттестация УК должна повысить качество предоставляемых услуг, поскольку лицензию на обслуживание многоквартирного дома могут или изначально не дать, или аннулировать после выявления каких-либо проблем в работе.

Ирина Генцлер, руководитель жилищного сектора Фонда «Институт экономики города»

Контроль со стороны жильцов чрезвычайно необходим. Жильцы платят приличные деньги управляющей организации и должны понимать, что они за эти деньги получают, действительно ли общее имущество в доме содержится надлежащим образом. Зачастую управляющие компании выполняют видимые дешевые работы – уборка подъезда, двора, вывоз мусора. Тогда как о состоянии крыш и внутридомовых инженерных систем никто не думает. Все живут одним днем, а потом оказывается, что из-за плохого текущего обслуживания требуется дорогостоящий капитальный ремонт, за который собственники должны заплатить отдельно.

Во-первых, необходимо требовать регулярный отчет от управляющей компании – как минимум 1 раз в год – с информацией о том, какие работы были запланированы, какие выполнены, какие не выполнены и по какой причине, заслушивать и обсуждать этот отчет на общем собрании. Во-вторых, нужно анализировать сведения, которые управляющая организация размещает на официальном сайте и своем сайте в соответствии с требованиями стандарта раскрытия информации, насколько они соответствуют реальности. И очень важна активная работа совета многоквартирного дома по регулярному контролю выполняемых управляющей организацией услуг и работ.

Алена Абрамович, руководитель практики «Коммерческое право» юридической компании «Rights».

В настоящее время имеется большое количество споров с управляющими компаниями, в том числе и из-за завышенных тарифов. Зачастую собственники помещений пренебрегают своими правами и обязанностями по контролю за деятельностью управляющих компаний, что приводит к дополнительной плате по тарифам за услуги.

Данное повышение тарифов является самым простым способом «нажиться» на собственниках помещений через договорные отношения с иными компаниями, зачастую аффилированными с управляющей компанией. Проследить корректность выставленных счетов проблематично, особенно по платежным поручениям. Более того, в договор на управление домом включаются положение об изменении тарифов в одностороннем порядке в связи с инфляцией. На основании такого пункта управляющие компании могут поднимать и менять тарифы на услуги как им вздумается.

Таким образом, контроль за деятельностью управляющих компаний помогает не только уменьшить возможность совершения мошеннических действий по необоснованному завышению тарифов, но и реально проследить на что «уходят» деньги собственников.

Если каких-либо улучшений в доме не имеется, а цены растут – это первый «маячок» чтобы сменить управляющую компанию.

Основными способами по контролю за деятельностью управляющих компаний (собственно, как и ТСЖ), в соответствии с Жилищным кодексом, являются:

• ежегодная отчетность управляющей компании на собраниях собственников жилья (с предоставлением отчета о проведенной работе, заключенных договорах, новых тарифах и обоснованности их принятия и т.д.);
• обязательное предоставление любой документации, связанной с исполнением обязанностей управляющей компанией по содержанию многоквартирного дома, по запросу собственников многоквартирного дома (в любое время);
• возможность сменить управляющую компанию на общем собрании собственников в любое время.

Естественно, начинать лучше с общих собраний. Внимательно проанализировать отчетность, пообщаться с представителем управляющей компании. Если возникают какие-то уже весомые сложности, то просто общим собранием сменить компанию. Более того, ЖК РФ предусматривает возможность как сменить способ управления многоквартирным домом, так и просто выбрать другую управляющую компанию.

Александр Арский, доцент кафедры «Маркетинг и логистика» ФГОУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»

Делегирование полномочий по управлению жилым домом – это своеобразный коммунальный аутсорсинг, реализуемый сторонами на основе коммерческого договора. Из этого следуют права и обязанности сторон договора к которым также относится представление отчета о деятельности аутсорсера за определенный период.

Платежи имеют целевое назначение, соответственно нецелевое использование средств аутсорсером является нарушением договора, так же как и некачественное или недобросовестное выполнение своих обязательств.

Эффективность контроля зависит от условий, прописанных в договоре. Так, например, предусмотрев возможность внезапной проверки движения денежных средств на расчетном счету аутсорсера, инициативная группа(«народные контролеры», «актив дома») могут запросить детализацию платежей за определенный период времени и при возникновении вопросов или подозрений на неэффективное их использование «призвать к ответу» аутсорсера.

Особое внимание следует уделять проведению плановых ремонтов силами аутсорсера за счет жильцов дома. Назначение представителей жильцов дома при промежуточном актировании строительно-монтажных работ позволят предотвратить их некачественное выполнение или завышение ставок в строительной смете.

Алексей Гордейчик, адвокат, кандидат юридических наук

В соответствии с законодательством Российской Федерации бремя содержания имущества несут собственники. Положения Жилищного кодекса РФ, предусматривающие различные способы управления многоквартирных домом, включая заключение договора с управляющей компанией, призваны облегчить, упростить порядок содержания общего имущества, но не освобождают собственников от ответственности, связанной с наличием у них недвижимого имущества. Поэтому контролировать деятельность управляющей компании можно и должно.

Способов контроля за ее деятельностью масса. В первую очередь, управляющая компания подотчетна общему собранию собственников, ее права и обязанности по отношению к предмету управления должны определяться договором. Во-вторых, деятельность предприятий ЖКХ контролирует масса административных органов. Начиная от пожарных и прокуратуры, заканчивая органами тарифного регулирования субъектов. В-третьих, нельзя пренебрегать с вопросами судебной защиты. Например, ремонт в подъезде должен производиться раз в 5 лет. УК запаздывает? Чем не повод для иска?

В идеале управляющая компания должна раз и на всегда избавить собственников жилья от хлопот по содержанию недвижимости. Но на деле жилконторы нередко сами становятся источником проблем – работают неэффективно, деньги тратят впустую, а то и вовсе пытаются экономить в ущерб жителям. Как взять УК под контроль, сохранив силы, время и деньги?

Проблемный ЖЭК – чем недовольны жильцы

Конфликты между жителями многоквартирного дома и управляющей организацией – довольно распространенное явление. Еще чаще коммунальщиками недовольны владельцы загородного жилья. Большинство претензий граждан к УК сводятся к трем пунктам:

• Повышение тарифов
• Плохое выполнение обязанностей
• Нецелевой расход средств

Как повлиять на работу управляющей компании

С 1 января 2015 года в России введена система лицензирования коммунальных организаций. Работать в сфере ЖКХ смогут лишь квалифицированные компании, которые пройдут аттестацию. Для этого им необходимо обладать материально-техническими ресурсами для управления домом, иметь в штате сертифицированного руководителя и, что немаловажно, - не иметь административных взысканий от Госжилинспекции.

Если раньше некоторые ЖЭКи отмахивались от официальных жалоб граждан, то теперь игнорировать возмущение потребителей стало небезопасно. Необходимую для работы лицензию могут попросту не дать, а уже имеющуюся – аннулировать. Органы жилищного надзора вправе подать соответствующий иск в суд, если в активе УК наберется более 15% «проблемных» домов с недовольными жителями.

Если работа УК вас не устраивает, есть несколько выходов из ситуации:

• Попытаться договориться с коммунальщиками

Официально запросить всю необходимую информацию о тарифах, попросить пояснить причины некачественной работы и устранить недостатки. Возможно, причина проблем – не злой умысел, а попустительство и лень отдельных сотрудников. В этом случае активное и обоснованное недовольство потребителей стимулирует УК исправиться.

• Писать жалобы в органы жилищного надзора

По закону, Госжилинспекция – на стороне жильцов. Её вмешательство с перспективой штрафов и прочих административных мер вплоть до отзыва лицензии должно стать «холодным душем» для нерадивых коммунальщиков.

• Сменить УК

Вы можете ждать, пока недобросовестная управляющая организация уйдет с рынка «естественным путем», лишившись лицензии из-за многочисленных нарушений, либо ускорить процесс расставания с надоевшими коммунальщиками. Для этого придется организовать собрание собственников и проголосовать за отставку УК. Законный повод для расторжения договора - окончание срока его действия, а также обоснованные претензии к жилконторе. Например, некачественное выполнение конкретных услуг.

После того, как старая УК будет «свергнута», важно грамотно подойти к поиску новой коммунальной организации. При выборе нужно учитывать опыт компании, отзывы других жильцов и историю конфликтов коммунальщиков с потребителями. Кроме того, всегда полезно обратиться к квалифицированному аудитору, который представит независимую оценку профессионализма той или иной конторы.